築年数25 年のアパート修繕費についての質問です。ユニットバスを交換しなければならなくなった時に総額70 万かかるとの見積もりを頂きました。70 万であれば、資産計上となると思いますが、内訳を確認したところユニットバス本体30 万、解体、設置、諸経費合計で40 万とのことで修繕費として一括計上できる可能性はあるのでしょうか？

A

１．資産計上か経費計上か
平成26 年４月21 日裁決で下記のような判断がなされています。「ユニットバスの取替費用は、修繕費であるとは認められず、新たにユニットバスを設置し、浴室を新設したことによって、当該各住宅ひいては本件建物の価値を高め、又はその耐久性を増すことになると認められるから、その全額が資本的支出に該当するというべきである。」同じものに取り換えたとしても、取り換えにかかる費用は、全額が資産に計上するものになります。
２．器具備品か建物か
資産のうち、何の資産に該当するかによって耐用年数が異なりますが、上記裁決の中では、「ユニットバス設置工事は、浴室があった場所に、既存の設備に替えて防水用の各種の部材を結合させたユニットバスを設置し、それらを既存の給湯、給排水設備と連結させて浴室を新設したものであることからすると、そのことによって初めて住宅内での湯水の利用や入浴を可能にするものである」ことから、建物の一部と判断しています。つまり、ユニットバスについては、建物の一部と考え、建物と同じ耐用年数を使うことになります。
３．取替費用の考え方
上記裁決事例では、取替え費用の考え方について下記のように言及しています。「建築当初から設置されていた各設備及び壁・床の表面等を全面的に新しい設備等に取り替えたものであり、このことは、本件建物の各住宅を形成していた一部分の取壊し・廃棄と新設が同時に行われたとみるべきものである」取壊しに係る費用は、一括経費、新設に係る費用は資産計上にすることになります。
４．結論
本体費用と設置費用は、資産計上。解体費用は、一括経費。諸費用は、内容によりますが、設置と解体両方に係るものであれば、金額で按分してそれぞれの費用に割り振るのがよいかと考えます。