アパートローンの繰上返済を検討しています。金融機関との契約書によると、契約日より10 年間以内に繰上返済をする場合、繰上元金×5%の違約金が発生します。あと1 年5 ヶ月で10 年を経過するのですが、それまでの利息支払い分が2,227,940 円ありますので、早めに繰上返済をした方が良いのか悩みます。もし、2019 年5 月に1,000 万円の繰上返済をした場合、違約金が50 万円かかりますが、2020 年5 月まで待つのと、どちらがお得なのでしょうか？
【当初借入れ情報】
借入金額：8000 万円
初回返済日：2010 年5 月10 日
返済方式：元利均等返済
適用利率：2.300％
返済期間：35 年

A

お客様の借入れ8,000 万円は返済期間中の適用利率が2.30%のまま変動しない仮定で算出すると、35 年間の総返済額が116,546,644 円になります。そこで、以下のタイミングで1,000万円の繰上返済を返済額軽減型で行った場合の総返済額を算出します。
（１）2019 年5 月に1,000 万円を繰上返済（返済額軽減型）した場合
【総返済額】
現状 116,546,644 円
繰上後 113,262,584 円
違約金 500,000 円
差額 －2,784,060 円
【月々の返済額】
現状 277,492 円
繰上後 234,778 円
差額 －42,714 円
（２）2020 年5 月に1,000 万円を繰上返済（返済額軽減型）した場合
【総返済額】
現状 116,546,644 円
繰上後 113,399,742 円
差額 －3,146,902 円
【月々の返済額】
現状 277,492 円
繰上後 233,522 円
差額 －43,970 円
つまり、利息軽減効果を考える場合、2020 年5 月に繰上返済をした方が有利となります。
次に、2018 年12 月から2020 年5 月までの利息支払いが2,227,940 円発生する点ですが、2019 年5 月に繰上返済をした場合でも同じように利息支払いが発生します。繰上返済した場合の2018 年12 月から2020 年5 月までの利息支払いは2,000,935 円です。差額227,005円ですので、違約金の支払いをすることで損になることが理解できると思います。