築２０年のアパートを所有しています。この度、１０年くらい入居されていた方が退去することになりました。やはり築２０年くらいになるとある程度お金をかけた全面的なリフォームが必要となるのでしょうか？その際に家賃から見てどの程度までお金をかけてもいいのでしょうか？家賃があまり高くないので、リフォーム費用にお金をかけても、という思いもあります。またアパートは築何年くらいまで耐えうるのでしょうか？いまお金をかけすぎても将来建替えたりするのであれば無駄になってしまうので、あと何年もつのか、その期間を考えないといけないと思ってます。

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リフォームにかけるべきお金ですが、築２０年というと、たしかに、リフォームやリノベーションが必要な部分は出てきます。しかし、リフォームした分が家賃に反映できるかというと、難しい面があります。全面的にリフォームした方がよいのは当然なのですが、あまりお金をかけすぎてもキリがないと思います。ですから、リフォーム項目を洗い出し、色分けしてみることをおすすめします。
・最低限お金をかけなければいけないところ（修繕しないと入居が見込めないところ）
⇒ ある程度の金額でもリフォームした方がよいと言えます。
・お金をかければ、家賃がアップもしくは長期的に維持できるところ
⇒ かかるお金と家賃アップ（維持）と比べて判断をすることになります。
・リフォームをした方がよいが、リフォームをしない代わりに家賃を下げれば入居が見込めるところ
⇒ 他の部屋の状況や入居者さんの質が下がるなどの弊害を考慮しなければなりませんが、割り切って、家賃下げた方がよいかもしれません。
つまり、リフォームのコストと、家賃を下げて募集するのかのバランスを見極めましょうということです。ご自身ではなかなか判断つきにくいと思いますので、信頼できるリフォーム業者さんに見てもらうのがよいでしょう。また、アパートが築何年まで耐えられるかですが、物件による部分が多いと思います。木造でも４０年、５０年以上のものもあります。メンテナンス次第だとは思います。あとは築４０年、５０年で入居付けができるかどうかです。しかし、築２０年であれば、築年数的には、まだまだ賃貸はできるかと思います。
リフォーム・リノベーション及びあと何年ぐらい使用可能かは現地を見てみないと何とも言えません。リフォームについては、近隣の状況も考慮する必要があるかと思います。近隣の物件に新築が多く、設備も新しいものを導入しているのであれば、それに対抗するのか、
しないのかという判断が必要です。築古の物件が多いのでされば、設備を新しくすることで競争力アップには有効だという判断もできます。