～変わりゆく不動産市場と大家業の未来～
前回は、変化の激しい不動産市場において、
従来型の大家業だけでは生き残りが難しくなる時代が到来していること。
しかし、逆に言えば、これらの変化に先手を打ち、
技術革新や地域連携、長期的な資産戦略を取り入れることで、
従来以上の収益性と社会的価値を創出できるチャンスでもあること。
単なる業務効率化にとどまらず、
入居者満足度や地域貢献につながる
「未来型大家」の形を示していること。
これらを鑑みていくと、
大家さん自身が地域社会や生活価値を意識した戦略を持つことが、
物件の価値を守り、
長期的に安定した収益を確保する鍵となることを
ご理解いただけたことと存じます。
今号では、その収益の最大化のためのヒントを考えてみましょう。
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●収益最大化のための実践ポイント～このままの大家業で、本当に大丈夫ですか？～
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大家さんが賃貸経営で収益を最大化するためには、単に「空室を埋める」だけでは不十分です。
入居者のニーズに合わせて設備やサービスをアップデートし、
家賃設定やターゲット層の選定を戦略的に行うことが重要です。
ここでは、具体的な実践ポイントを段階的に解説します。
1.入居者ニーズを正確に把握する
最新の調査によると、単身者が物件選びで重視する設備は以下の順になっています。
エアコン（約60％）
独立洗面台（46％）
TVモニターフォン（43％）
宅配ボックス（39％）
無料インターネット完備（32％）
特に宅配ボックスやネット無料など、生活の利便性に直結する設備は、
新築だけでなく既存物件でも後付けによるニーズが高まっています。
例えば、宅配ボックスを設置しただけで、
単身者向け1K物件の入居率が従来より15％向上した事例もあります。
また、ターゲット層によって求められる設備は大きく変わります。
ファミリー層なら間取りの広さや収納の多さ、子ども向け設備
（ベビーロックや防音対策）などがポイントです。
若年層や単身赴任者、留学生などには、
家具・家電付きや光回線完備が刺さる傾向があります。
大家さんは、自身の物件の特性に合わせて
ターゲット層を明確化することがまず第一歩です。
2.立地と家賃戦略の最適化従来は「駅徒歩5分以内」が
入居率を左右する最大の要素でしたが、最近は少し変化しています。
テレワークやリモート勤務の普及により、「沿線の利便性は重視するが、
駅から多少距離があっても構わない」というニーズが増えています。
これにより、郊外や地方の駅近でない物件も、リフォームや
設備投資次第で収益化が可能になってきました。
家賃設定も重要です。単純に相場を参考にするだけでなく、
設備や間取り、競合物件の状況を加味して差別化を図ります。
例えば、宅配ボックス・Wi-Fi無料・独立洗面台を整備した単身向け1Kであれば、
周辺の同タイプ物件より月額5,000円〜10,000円高い家賃でも
満室運営できるケースが確認されています。
入居者は、利便性や快適性には一定のプレミアムを払う意識があるのです。
3.差別化設備・サービスで空室リスクを減らす
差別化戦略は「設備投資」と「サービス」の両面から検討します。
設備投資の例：
・最新型宅配ボックスやスマートロック
・防音性能を高めた床材や二重窓
・キッチン・バスのリノベーション（独立洗面台や追い炊き機能）
・太陽光パネルや蓄電池などの再エネ設備
サービスの例：
・定期清掃やゴミ回収サービス
・共用スペースWi-Fiの整備
・高齢者向け見守りサービス
・入居者専用コミュニティイベント
こうした差別化は、単に設備を増やすだけでなく
「入居者が日常生活で感じる価値」を高めることがポイントです。
結果として、家賃設定の柔軟性が高まり、
空室期間を短縮する効果があります。
4.リノベーション・間取り変更の活用
特に築20年以上の物件は、リノベーションによる収益改善の余地が大きいです。
近年は「間取り変更での収益アップ」が注目されています。
・1LDK → 2LDK：ファミリー層需要に対応
・3DK → 2LDK＋書斎スペース：テレワーク需要対応
・小型ユニットの統合：単身者向け広め住戸に変更
リノベーションは初期投資が必要ですが、
入居率アップ・家賃増額・資産価値向上の三重効果が期待できます。
計画時には、周辺物件の賃料相場や入居者ターゲットを明確にしたうえで、
費用対効果をシミュレーションすることが重要です。
5.デジタル活用で効率的な賃貸管理
最近は、クラウド型の賃貸管理システムやオンライン内覧、
電子契約の導入が進んでいます。特に外国人入居者や遠方在住の入居者にとって、
オンライン契約や決済は大きなメリットです。
また、管理側も契約書や家賃入金の管理工数を大幅に削減できます。
さらに、IoT家電やスマートロックを活用すると、
入居者の利便性を高めながら管理コストも抑えられます。
これらの投資は短期的には費用がかかりますが、
空室リスクの低減や家賃プレミアムの獲得につながり、
中長期的には十分なリターンが期待できます。
単なる賃貸管理から一歩進み、「入居者の生活価値を高める経営」に
転換することが、2025年以降の大家業の収益最大化のカギとなります。
大家さんの道しるべのメンバーは、この分野に精通しております。
迷ったらお気軽にお声がけください。
