利回り8％なのに儲からない理由
皆さん、こんにちは！
Kneesbee税理士法人の小作です。
今月は、不動産投資の初歩的な気になるテーマを
ピックアップしてお伝えしていきたいと思います。
2週目
利回り8％なのに儲からない理由
不動産サイトを見ると「利回り8％」「10％超」といった
数字が目に入ります。
ただ、その多くは表面利回りです。
これは「年間家賃 ÷ 物件価格」で
計算される単純な指標で、
実際の経費は含まれていません。
実際の経営では、管理費、
固定資産税、火災保険、原状回復費、
そして空室期間の家賃減少が発生します。
例えば年間家賃240万円でも、経費が60万円かかれば
純収益は180万円。さらに年間ローン返済が150万円なら、
手元に残るのは30万円です。
この“手残り”が本当の利益、つまりキャッシュフローです。
金融機関が重視する指標に返済余裕率というものがあります。
純収益を年間返済額で割った数値で、
1数字が高いほど、返済に余裕がある状態です。
利回りはあくまで入口。本当に大切なのは、
家賃が少し下がっても、空室が出ても、
それでも回る設計になっているかどうかです。
少し保守的に見るくらいがちょうどいい考えています。
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