２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談編）

２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談編）
発行：大家さん専門税理士ネットワーク Knees bee

2026.7.9

こんにちは。
大家さん専門税理士・司法書士の渡邊浩滋です。
大家さんの知恵袋メルマガ2026年第77号です。
文字だけではなく、よりわかりやすく皆さまにお伝えするため、
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最新の情報、よくご質問をいただくことなどを配信していきます。
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《お知らせ》
1．金沢で無料リアルセミナー
大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術
日時：７月１８日（土）10：00～11：30
費用：無料
会場：株式会社サンコーすまいる　2階特設会場
石川県金沢市小坂町西77－3
申し込みTEL：076-252-0322
担当：山田裕也（ﾔﾏﾀﾞﾕｳﾔ）
（主催：株式会社サンコーすまいる　ピタットハウス金沢東店）

２．賃貸住宅フェア2026in東京で出展＆セミナー登壇
「大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術」
日時：７月２９日（水）１５：４０～１６：２０（ビジネスセミナーＡ）
場所：東京ビッグサイト　西１・２ホール
費用：無料
賃貸住宅フェアHP：
https://zenchin-fair.com/2026/tokyo/about_fair

※※
会期は７月２９日（水）・３０日（木）の２日間です。
ブース会場では、Knees bee税理士法人が出展しております。
渡邊及びスタッフがお待ちしております。

今週は、ファイナンシャル・プランナーの駒崎が回答致します。

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■２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談)
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Ｑ．物件が買えない今こそ「J-REIT」という選択肢
～眠った買付資金、どう活かしますか？～

A.
賃貸経営オーナーの皆様、こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの駒崎です。
「いい物件が出たら買おう」と買付資金を用意したまま、
その資金が口座で眠っていませんか。
今回は、現物不動産が買いにくい今の局面で、
その資金を運用と学びに変える「J-REIT」
という選択肢についてお話しします。

■ なぜ今、現物が「買いにくい」のか
まず、足元の環境を整理しましょう。
東京23区のマンション賃料は前年比プラス5.3%と、
13期連続で上昇しています。
実質賃金も3か月連続でプラスに転じました。
賃料も賃金も上がっている、
つまり不動産の収益力そのものは底堅いのが今の状況です。
その一方で、長期金利は2.6%を超え、
約29年ぶりの高水準となりました。
物件価格・建築費・金利がそろって上昇し、
「収益力は堅いのに、いい現物が買えない」という、
なんとももどかしい局面に入っています。
（出典：CBRE Japan Research, 2026年Q1。マンション賃料は2025年Q4時点）

こうしたなか、買付資金を眠らせておくのは
もったいない。そこで検討したいのがJ-REITです。

■ J-REITとは ― 仕組みと特徴
J-REITは、投資家から集めた資金と銀行借入で複数の不動産を取得し、
その賃料収入を投資家に分配する仕組みです。
物件の選定・運用・資金調達は、すべて運用のプロが担います。
私たちの目線で見ると、J-REITには次のような特徴があります。
何億円ものローンを組まなくても、
不動産の賃料収入を受け取れること。
1口数万円から、株式のように売買できること。
そして、物件選びから運用までプロに任せられること。
いわば、大家業の「おいしいところ」を、
小口・分散・プロ運用で体験できる仕組みです。
割安かどうかの判断もはっきりしています。
「NAV倍率（投資口価格÷1口あたり純資産価値）」が
1倍を下回れば、保有資産より株価が安い＝割安の目安とされ、
銘柄選びの物差しになります。

■ 金利が上がってもJ-REITが強い理由
「金利が上がると不動産は不利では」と思われるかもしれません。
それでもJ-REITが強いのには、二つの理由があります。
一つ目は、毎月・非課税で分配金が入る設計にできること。
決算月の異なる６銘柄（年2回決算）を組み合わせれば、
毎月分配金が入る形を作れます。
NISAの成長投資枠を使えば非課税です。
見るべきは目先の価格ではなく、
毎月積み上がるキャッシュフローです。
二つ目は、プロが運用して金利上昇を飲み込めること。
金利の上昇分を賃料の上昇で吸収できるかが勝負ですが、
プロは賃料交渉も財務戦略も「規模の経済」で
有利に進められます。だからこそ、
払いが増えても収益を維持できるのです。
実際、プロ投資家が「この価格なら買う」と考える期待NOI利回りは、
都心オフィスで約3.15%と依然低い水準にあります。
利回りが低いほど物件が高値で買われているということ。
つまり、プロの「まだ買いたい」という需要が根強いことの表れです。
（出典：CBRE Cap Rate Survey, 2026年Q1）

■ 住宅系大家が、J-REITから読み取れること
私たち大家の多くは、アパートや
賃貸マンションといった住宅系が中心です。
J-REITの動きは、単なる投資先というだけでなく、
自分の仕入れ判断のヒントにもなります。
一つは、賃料の方向感です。
住宅系REITの賃料や稼働率の推移は、
自分のエリアで賃料を上げられるかどうかの先行指標になります。
もう一つは、オフィスは住宅の先読みになるという点です。
オフィス賃料が上がる街は、
企業が人材獲得に投資している街です。
働く人が集まれば、周辺の賃貸需要や賃料も上がりやすくなります。
そして、立地と質を見る目です。
高利回りに飛びついて立地で失敗する方は少なくありません。
プロは立地・稼働・財務を総合で見て判断します。
この「見る目」を、J-REITを通じて学べるのです。

■ NISA成長投資枠で運用したら？
具体的なイメージを持っていただくため、
試算してみましょう。
NISA成長投資枠の年間上限240万円を、
東証REIT直近平均に近い分配金利回り4.87%で運用した場合、
年間の分配金は約116,880円（非課税）。月あたりにならすと約9,740円です。
決算月をずらした複数銘柄を組み合わせれば、
これを毎月コンスタントに受け取るイメージも作れます。

■ おわりに
物件価格も金利も高い今は、
無理に現物を追う時期ではないのかもしれません。
むしろ、眠った買付資金をJ-REITで働かせながら、
プロの運用や立地判断を「学ぶ」時期と捉えることもできます。
そこで得た目線は、
次にいい現物が出てきたときの仕入れ判断に、
きっと生きてきます。

※本稿は情報提供を目的としたものであり、
特定の金融商品の購入・売却を推奨するものではありません。
J-REITは価格変動等により損失が生じる可能性があります。
投資判断はご自身の責任で行ってください。
記載の数値・利回りは2026年Q1時点等の情報に
基づく試算であり、将来の成果を保証するものではありません。

≪執筆者プロフィール≫
駒崎竜
ファイナンシャル・プランナー／宅地建物取引士／
貸金業務取扱主任者／一種外務員／DCプランナー／
事業承継・M&Aエキスパート／損害保険プランナー／
生命保険協会認定FP（TLC）
エターナルフィナンシャルグループ（株）代表取締役
・金融商品仲介業：関東財務局長（金仲）第1004号
・M&A支援機関登録
エターナルウェルスマネジメント（株）代表取締役
・宅地建物取引業：東京都知事（１）第107167号
・有料職業紹介事業：許可番号 13-ユ-315037

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