特集！ファイナンシャル・プランナーの駒﨑が語る！①

特集！ファイナンシャル・プランナーの駒﨑が語る！
～「１：不動産投資ローン　銀行はここを見ている」～
発行：大家さん専門税理士ネットワーク Knees bee

2026.7.8

こんにちは。
大家さん専門税理士・司法書士の渡邊浩滋です。
大家さんの知恵袋メルマガ2026年第76号です。
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《お知らせ》
１．金沢で無料リアルセミナー
大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術
日時：７月１８日（土）10：00～11：30
費用：無料
会場：株式会社サンコーすまいる　2階特設会場
石川県金沢市小坂町西77－3
申し込みTEL：076-252-0322
担当：山田裕也（ﾔﾏﾀﾞﾕｳﾔ）
（主催：株式会社サンコーすまいる　ピタットハウス金沢東店）

２．賃貸住宅フェア2026in東京で出展＆セミナー登壇
「大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術」
日時：７月２９日（水）１５：４０～１６：２０（ビジネスセミナーＡ）
場所：東京ビッグサイト　西１・２ホール
費用：無料
賃貸住宅フェアHP：
https://zenchin-fair.com/2026/tokyo/about_fair

※※
会期は７月２９日（水）・３０日（木）の２日間です。
ブース会場では、Knees bee税理士法人が出展しております。
渡邊及びスタッフがお待ちしております。

今日は、
特集！ファイナンシャル・プランナーの駒﨑が語る！
～「１：不動産投資ローン　銀行はここを見ている」～
をお送りいたします。

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「大家さんの知恵袋」は、大家さんの賃貸経営をサポートするために、
大家さんが主体となって作った大家さんのための専門家集団になります。
賃貸経営に詳しい専門家がサポートし、大家さん同士で情報共有し、
賃貸経営に活かしていただくことを目的にしています。
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１：不動産投資ローン　銀行はここを見ている
賃貸経営オーナーの皆様、こんにちは。
ファイナンシャル・プランナーの駒崎です。
今月から4週にわたり、
「不動産投資ローン」をテーマにお届けします。
物件を増やしたい、
あるいは今の融資条件を見直したいとお考えの方にとって、
銀行がどこを見て融資を判断しているかを知ることは、
不動産投資戦略の肝となります。
第1回は、金融機関が不動産投資ローンで重視する
評価の仕組みを解説いたします。

■ 融資の審査は「三段階」で見られる
金融機関の審査は、大きく三つの段階で進みます。
この順番を理解すると、
なぜ希望額が出ないのか、
なぜ期間が短くなるのかが見えてきます。

第一段階：担保評価（この物件をいくらと見るか）
まず物件の価値を評価します。評価手法は二つあり、
金融機関によって重視する方が異なります。
ひとつは「積算評価」です。
土地は路線価×面積、建物は再調達価格×（残存年数÷耐用年数）で算出します。
構造別の単価に延床面積を掛けて建物価格を出し、
築年数で目減りさせる方式です。
銀行や信用金庫が重視する傾向があります。
もうひとつは「収益還元評価」です。
NOI（年間家賃収入から空室損と運営経費を引いた純収益）を
還元利回りで割って評価します。
表面ではなく実質の手残りで見るのが特徴で、
オリックス銀行やスルガ銀行など
収益不動産に積極的な金融機関が採用しています。

第二段階：返済期間
次に、物件種類ごとの返済期間です。
積算評価系の銀行・信用金庫では
「法定耐用年数−築年数」が一般的です。
但し、木造でも劣化対策等級を取得していれば
最長30年年まで延びる場合があります。
一方、収益還元系の金融機関は
独自の残存年数を設けており、
たとえば木造で40〜50年、
RCで55〜60年といった長めの期間から築年数を引いて
最長の融資期間を決めており、
30年、35年、45年が組める会社もあります。
返済期間が延びれば月々の返済は軽くなり、
キャッシュフローは改善します。

第三段階：返済比率／DSCR（本当に返せるレベルか）
第三段階が、その物件の稼ぎで返済をまかなえるかです。
DSCR（NOI÷年間返済額）で見ます。
1.0倍はギリギリ払える水準ですので、
審査を通すには手元の金融資産が多いことが条件になります。
一般的に必要とされるのは1.2倍、
つまり返済額に対して2割の余裕がある状態です。
これは評価手法を問わず、
すべての金融機関に共通する最終チェックポイントです。

【今週のポイント】
・審査は「担保評価→返済期間→返済比率」の三段階で進む
・担保評価には積算（地銀・信金系）と収益還元（ノンバンク系等）がある
・DSCR1.2倍が一つの目安。物件の稼ぐ力が最後の関門
来週は、金利・期間・LTV・返済方式など、
融資条件の読み解き方を数値シミュレーションでお届けします。

※本稿の金融機関名・金利・条件は2026年7月時点の一般的な情報であり、
実際の審査基準・適用条件は各金融機関・申込者の属性により異なります。

≪執筆者のプロフィール≫
駒崎　竜
ファイナンシャル・プランナー／宅地建物取引士／
貸金業務取扱主任者／一種外務員／DCプランナー／
損害保険プランナー／生命保険協会認定FP（TLC）／
WSETレベル1
エターナルフィナンシャルグループ（株）代表取締役
・金融商品仲介業：関東財務局長（金仲）第1004号
・M&A支援機関登録

エターナルウェルスマネジメント（株）代表取締役
・宅地建物取引業：東京都知事（１）第107167号
・有料職業紹介事業：許可番号　13 – ユ – 315037

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