専門家が斬る！真剣賃貸しゃべり場
【第二十一回】
不動産鑑定士×一級建築士　田口 陽一が斬る！①

不動産の本質に目を向けよう　①

はじめまして。不動産鑑定士・一級建築士の田口 陽一です。

皆様、いつも不動産の何に着目していますか？
利回り？立地？価格？

不動産投資家、家主の皆さま、今回の私の４回シリーズは、不動産の本質に目を向けてみたいと思います。

【第１回】数字に目を奪われていないか

【第２回】お金を増やすことに偏っていないか

【第３回】その不動産を残すことにこだわり過ぎていないか

【第４回】金融緩和と資産価格のバランスを忘れていないか

こんな切り口で考えてみましょう。

【第１回】数字に目を奪われていないか

皆さん、販売図面や不動産会社の物件情報を見る時に、机上の数字を見過ぎていませんか？

数字を見るのは当たり前だろ！
という声が聞こえてきました。

確かに！
それも大事なことです。

でもその数字の背景を想像し、分析し、予測すること。

その数値は将来どのように変動する可能性があるのか、その数字は本当に正しい数字なのか疑ってみるなど、数字をあてにしないで不動産を直観でみることも大事だと思います。

これから、「ＡＩ不動産査定」とか「ＡＩ不動産投資」なども世の中に出てくるかもしれませんが、やはりＡＩ黎明期の時代の間は、人間ならではの検証力や背景探索力が必要だと思います。

そのために必要なことは、やはり自分なりの仮説や切り口です。
投資哲学や信念といったことも案外重要だと思います。

膨大なデータや情報の中で、自分自身は何を優先するのか、自分の家族構成や法人の事業構成を考えた時に、マッチングする不動産はどんな不動産なのか、どのような資産構成が最も自分に合っているのか、合理性があるのか、資産保全性があるのかなど、数字的な表現でいえば、変数が非常に多いのが不動産の世界。

ＡＩがいかに発達しても、「その投資家の好み」「その投資家の優先順位」といった前提条件を適切にプログラムしない限り、その機械的能力は空転し、使いこなす側の能力が試される時代がやってくると思います。

だからこそ、数字だけを見ない。

こういった抽象的な思考力が大事だと思います。

こういった思考は、どう養うか。
私自身も修行中の身。あくまで個人的意見ですが、数多くの不動産を見て、分析し、投資し、保有し、売却して、実体験を真剣に繰り返す他ないと思います。

一朝一夕にはいきませんね。不断の勉強、井戸水の如く湧き出すような好奇心をもって、これからも不動産に向き合おうではありませんか！

それではまた来週。

ABOUT ME

田口陽一

明治大学理工学部建築学科卒業。一級建築士、不動産鑑定士、宅地建 物取引士、マンション管理士。東京建物株式会社にて、不動産鑑定評 価、都市再開発、オフィスビル売買・運営、SPCスキームを活用した 不動産事業等、理論・実務の両面から不動産業務を経験し実績を残す。 不動産ソリューションは、実践的経験が何より重要であるばかりでな く、建築・税・法務・金融・理論的評価・現実の売買等々、複合的領 域にわたることから、常に複眼思考でベストな解決策を構築している。 鑑定評価や売買のみならず、バランス重視のハイブリッドなアドバイ ザリーを得意とする。

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