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東京の中心で税務を叫ぶ
第22回 「そもそも定期借地権って何?」

こんにちは!
今回は定期借地権についてお話したいと思います。

まず借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利ですね。
通常の借地権は契約を更新することにより半永久的に借りられることになりますが、
地主さんにとっては土地が返ってこないので厳しいですよね…

そこで利用されるのが定期借地権です。
定期借地権は、契約の更新はなく、契約終了後には更地にして返還されます。

定期借地権の契約時には借地人さんから地主さんに一時金を支払うことが慣例ですが、
一時金の取り扱いには3種類あります。

1.権利金の場合

権利金は、借地権設定の対価となり、返還されないものです。
地主さんが権利金を受取ったときは、全額、その年の収入となります。
もし権利金が高額(土地の時価の2分の1をこえる)のときは、
地主さんが土地の一部を譲渡したものとみなされます。

2.保証金の場合

保証金は、借地の賃料の支払が滞ったり、建物が撤去されずに返還されたときに備えるため、地主さんが担保として受け取るものです。
あくまでも預り金であるため、収入は発生しません。
契約終了時、地主さんは借地人さんに保証金を返還することになります。

.前払い賃料の場合

借地の賃料を一括して前払いすると契約して、借地人さんから地主さんに支払われるものです。
契約期間にわたる長期間の賃料であるため、受け取った時点で全額収入とはならず、毎年均等に少しずつ収入として計上することになります。

では、一時金についてキャッシュフロー面から最も有利なのはどれでしょう?

1.権利金の場合


契約した年…キャッシュ増加

終了した年…キャッシュ減少なし

契約した年に全額収入=高額の不動産所得が発生
他の所得と合算して累進課税される…
または
契約した年に譲渡とみなされる=譲渡所得が発生
譲渡税が課される…

2.保証金の場合


契約した年…キャッシュ増加

終了した年…キャッシュ減少あり

預り金のため原則、課税なし
契約終了時に返還=長期間、高額の債務を負っている状態…

.前払い賃料の場合

契約した年…キャッシュ増加
終了した年…キャッシュ減少なし

契約期間にわたって毎年少しずつ収入=毎年少しずつ不動産所得が発生
累進課税されても低い税率が適用される

まとめ

① 定期借地権は契約更新がない

② 一時金は前払賃料とするのがキャッシュフロー面では有利

ABOUT ME
大野晃男
大野晃男
1979年12月生まれ。 資格専門学校の簿記講師を経て税理士法人に勤務。 その後、自動車部品製造会社の経理として働く。 実家がサラリーマン大家さんだったことから、 渡邊浩滋総合事務所に興味を持ち、入所。
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