廣田が語る！効果的な空室対策
～入居者が決まらない理由って？～ その４
こんにちは。廣田です。
空室対策は、現在の物件の状況を把握し、入居者を絞り込んだ上で、具体的な対策を立案、実行していくのが効果的です。
●募集状況の確認
募集状況を確認するための指標として、実際にお客様が内見された回数で判断する方法について書きます。
入居者募集をしているにもかかわらず、内見がない場合は、情報の伝達に問題がある可能性が高いと思います。物件の価値の問題がないとは言い切れませんが、情報の伝達について見直してみる必要があると思います。インターネットの広告のチェックや不動産会社への営業活動などが対策として考えられます。
一方 内見が、5回以上あっても、申し込みに至らない場合は、情報の伝達よりも、物件の価値の部分に問題があると考えられます。特に、競合する物件と自分の物件を比較しその違いの把握する必要があります。
また、物件の価値の項でも書きましたが、物件の価値とは、お客様（入居者）から見た価値です。たとえば、単身用の物件のキッチンをリフォームし素晴らしいキッチンセットを導入しても、ほとんど料理をしない人から見ると、あまり価値を感じないと思います。このように、同じ物件でも、お客様によって評価は変わってきます。それでは、万人に評価される価値を提供する物件をつくればいいと考えられますが、現実的には難しいと思います。物件の価値を考える上では、入居者を絞り込んで考えた方がいいと思います。
●競合物件との比較
競合する物件と自分の物件を比較する方法としてインターネット広告を使う方法について書きます。
インターネットの募集広告から、自分の物件と同地区の類似した物件（間取り、面積、築年数、最寄り駅からの距離）を検索し、リストアップします。比較する項目は、家賃、管理費、共益費などの月々かかる費用と、敷金、礼金、保険料などの入居時に一時的にかかる費用のほか、設備面、サービス面も比較します。
月々かかる費用は、家賃だけでなく管理費や共益費なども含めた総額を専有面積で割って、単位面積当たりの単価で比較します。また、敷金、礼金などの入居時に係る費用の相場も比較します。
設備、サービスは絞り込んだ入居者に合わせた項目で比較します。また、対象の物件が単身用か、ファミリー用なのかによって比較する項目が変わってきます。単身用の物件であれば、バス、トイレ別室、独立洗面台、TVインターフォン、などが考えられます。サービスに関しては、フリーレントの有無やペットの可否、インターネット無料などです。
このように比較し、自分の物件は近隣物件の中で、家賃が高いのか、安いのか、設備、サービスが充実しているかどうかを把握します。
●入居者を絞り込む
自分の物件に、入居してもらいたい人を絞り込むには、自分の物件の現状を把握することが重要です。物件の間取りで、単身用なのか、ファミリー向けかはある程度決まってきますが、自分の物件の現状をよく知った上で、どんな人に入居してもらえるのか、入居者像を想定します。具体的には家族構成だけでなく、年齢、性別、職業、収入、趣味などより細かく絞り込んでいった方がいいと思います。
絞り込んだ入居者を基準に考えることにより、より効果的な空室対策が可能になります。
空室対策を考える上での基本は、入居者さんに満足して頂ける価値を提供できる物件をつくることですが、価値ある物件をつくっても、その情報が物件を探されているお客様に届かなければ入居にはなりません。特に、現在の賃貸住宅市場は、買手市場となっているため、情報の伝達が重要となってきました。また、空室対策を効果的に進めるために、自分の物件にふさわしい入居者を想定して対策を考えることも重要です。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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