リーゼント先生のやさしい相続第四十回「2020年(令和2年度)の税制改正について②」

令和２年度の税制改正のうち不動産オーナー、大家さんに影響の多い部分についてまとめていきます。今回は、消費税関係の改正内容についてまとめます。

1.　居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除制度の見直し

⑴　内容
居住用賃貸建物の課税仕入れについては、仕入税額控除制度の適用を認めないこととされます。ただし、居住用賃貸建物のうち、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分については、引き続き仕入税額控除制度の対象とすることができるとされます。
これは、本来の制度上では、住宅として貸付けを行う建物を取得した場合、その建物取得時にかかる消費税については、非課税売上である住宅の家賃に対応する仕入れに該当するため、仕入税額控除の適用を受けることができないとされています。しかし、近年、その建物取得時にかかる消費税の還付を受けることを目的として課税売上となる金地金などの売買を反復的に行うことにより課税売上を意図的に増加させる調整をすることで、その消費税の全部又一部について仕入税額控除の適用を受けることができてしまう状態となっていたことへの対応と考えられます。

⑵　居住用賃貸建物
居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産に該当するものをいいます。なお、高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る税抜き支払対価の額が1,000万円以上の棚卸資産又調整対象固定資産をいいます。

⑶　仕入税額控除の加算調整
上記⑴により仕入税額控除制度の適用を認めないこととされた居住用賃貸建物について、一定の期間内に住宅の貸付け以外の貸付けの用に供した場合又は譲渡した場合には、それまでの居住用賃貸建物の貸付け及び譲渡の対価の額を基礎として計算した額を譲渡した日等の属する課税期間の仕入控除税額に加算して調整するとされます。

⑷　適用時期
令和2年（2020年）10月1日以後に仕入れを行った居住用賃貸建物に適用するとされています。ただし、令和2年（2020年）3月31日までに締結した契約に基づき仕入れを行った居住用賃貸建物には適用しないとされています。

2.　貸付けに係る用途が明らかにされていない場合の課税の見直し

⑴　内容
住宅の貸付けに係る契約において貸付けに係る用途が明らかにされていない場合であっても、当該貸付けの用に供する建物の状況等から人の居住の用に供することが明らかな貸付けについては、消費税を非課税とすることとされます。
従来は、契約上で貸付の用途が居住用であることが明らかである場合は、消費税は非課税とされていました。他方、居住用であることが明らかでない場合は、消費税は課税とされていました。今回の改正ではこの課税か非課税かの判断基準をこれまでの「形式基準（契約上）」から「実質基準（実際の利用状況）」により判断することとなりました。
よって、契約上で貸付の用途が居住用であることが明らかである場合は、従来と同様に消費税は非課税となりますが、居住用であることが明らかでない場合には、「建物の利用状況等」により居住用であることが明らかであるかそうでないかにより消費税が非課税となるか課税となるかを判断することとなります。

⑵　適用時期
2020年（令和2年）4月1日以後に行われる貸付けについて適用されます。