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東京の中心で税務を叫ぶ
第21回 「そもそも立体買換えって何?」

こんにちは!
使用していない土地の有効活用の方法として立体買換えという方法があります。
今回はどんな方法か、どんなメリット・デメリットがあるのかをお話したいと思います。

1.どんな方法?

土地所有者が土地を出資し、開発事業者(デベロッパー)が建築費用を出資してその場所に建物を建築し、完成した建物と土地を出資比率に応じて所有することを言います。
つまり、『所有している土地』と『その土地に建築するマンションの一部』を等価交換することですね!

 

2.どんなメリットがあるの?

① 自分で建てるよりもリスクを下げることができる
銀行等から融資を受けることなく、自己負担なしで建物を取得できて事業などを継続することができます。不動産経営がうまくいけばいいですが、失敗した場合、建築にかかった費用を取り返すことが困難です。この方法で取引することで建築費用の負担を無くすことができます。

② 等価交換するときに税金で優遇される
土地とマンション一部の交換なので、お金を受け取っているわけではなく税金は発生しないようにみえます。ところが、税金の世界では自分の持っている土地を時価で売却して、そのお金でマンションの一部を購入したものとみなされます。このままでは、売却益に税金が課されることになります。そこで、一定の要件を満たした等価交換の場合には、売却益への課税を先延ばしにすることができます。

③ 相続のときに遺産分割がしやすい
将来、遺産相続が発生した場合、土地を売って現金化し分割するか、土地を分筆所有するか、土地を共同所有するかトラブルになりやすいです。前もって土地を建物に変えておけば『一人一室ずつ相続させる』など遺産分割がしやすくなります。

.ではデメリットはあるの?

① 土地の所有権が第三者と共有になる
等価交換方式では、不動産を購入した第三者と土地を共有することになります。
相続などで得た先祖代々の土地を共有することになるので、抵抗があるかもしれません。

② 建物の所有までに労力がいる
建物の所有割合を決める必要があります。開発業者との協議に労力が必要です。
所有割合を決める上で土地の評価額を決める必要があります。
土地の所有者は高い評価額、開発業者は低い評価額を主張しあうためなかなか協議が進まない可能性もあります。

③将来、繰り延べられた税金を支払う可能性がある
土地の売却益に対する税金は、免除されたわけではないので、将来、取得したマンションを売却したときに税金が課されることになります。納税資金を用意しておく必要があります。

まとめ

① メリット・デメリットを踏まえての判断が必要

② 取得したマンションを賃貸に出すなら事前の長期シミュレーションが重要

ABOUT ME
大野晃男
大野晃男
1979年12月生まれ。 資格専門学校の簿記講師を経て税理士法人に勤務。 その後、自動車部品製造会社の経理として働く。 実家がサラリーマン大家さんだったことから、 渡邊浩滋総合事務所に興味を持ち、入所。
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