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森広忠の名古屋大家道 第四十回
『地主さんのための賃貸経営術⑦―お金の大切さ③―』

お盆・終戦記念日になりました。
私の母の実家は、2人の青年が戦地に行き、戦死しております。
お仏壇の上に、軍服姿の遺影が飾ってあるのですが、
それを見上げながら戦争の悲惨さ、人間の愚かさに常に反省の気持ちを持たされます。

 

新型コロナウィルスが再拡大し、愛知県や名古屋市も非常に悪い状態です。
しかし、戦争、原子力爆弾、空襲の様に無残に命を奪ったり、奪われるのではなく、
人との接触を減らし、家の中や自然の中で我慢をすれば命が助かるのなら、
私は、まだまだ我慢できると思っています。

 

さて、『お金の大切さ』第3回目は、
アパート取壊し時のお金の大切さについてかきます。

昨年、新築アパートのお披露目会にいってきたお客様からこんな話を聞きました。

建てられたアパートは数億の建築費で、満室入居も決まり、建築会社の方が喜んでお話をされてたそうです。
その後、帰りがけにお客様が、建築会社の営業マンにきいたそうです。

「この物件の取壊し費用はいくらになりますか?」

と、そしたらその営業マンは、よくできる方で即座に答えたそうです。

「1本(1億円)になります」

地主さんが相続対策にアパートを建築される方は多くみえます。

しかし、その時に、「取壊し費用がいくらになるか?」まで
心を配る方は何人みえるでしょうか?

 

取壊し費用の計算は

① 構造種別(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)
② 延床面積(建物内の床面積)
③ 立地条件(隣接している道路の幅や、隣家との距離など)

の3つの条件で、おおまかには決まります。

 

木造の場合、坪単価は3万円程度、鉄骨造も同程度で、
鉄筋コンクリート造は、6万円程度かかり、
両方立地が悪いと、2から3割増しになるそうです。

 

※以上の解体の件は、「解体サポート」杉山勝社長『家主と地主』2016年6月号より参照しています。少し古い記事なので最新はどうなっているかご自分でお調べください。

具体的には、以下のような計算式になります。

(鉄筋コンクリート造単価)6万円×(建物床面積)1666.6666坪
=99,999,996円(約1億円)

※実際には消費税など諸費用が加算されることがあります。
わかりやすくした数式だと理解ください。

 

お金の大切さ第1回にもかいた通り、Knees bee代表の渡邊浩滋先生は、
『大家業は、右肩下がりの事業』
『税金を払ってでも手残り(お金)を残さないと』と、著書や講演で常に述べていますが、

取壊し費用を考えると、100万、200万と預金が増えていっても、
決して安易に使えるお金ではなくて、預金残高を増やしていかないと
事業終結の取壊しまで、お金が続かないことになります。

 

これが、地主さんのためのお金の大切さの2つめ、
「取壊し費用まで考えているか?」
になります。

当事務所の顧問先の方で、実際に見積もりを取られた方がみえます。
鉄筋コンクリート造、7階建ての物件でしたが、
2000万円程度の取壊し費用はかかると見積もられてみえました。

借入金もなく、預金残高に、3000万円以上あられたので、遺贈される方・受け取る方両方が安心されていました。

 

築何十年目かで、このようになっていないと、
お金に苦しめられることとなるのではないでしょうか。

 

まとめ

・アパートを建てる時は取壊し費用まで考えに入れましょう
・取壊し費用は、構造種別・延床面積・立地条件の3つで決まることが多い
・預金が増えても、安易に使うのではなく、取壊し費用まで考えて残して使わないと、お金に苦しむことにな

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森広忠
森広忠
名古屋市出身、名古屋経済大学大学院卒業後、2008(平成20)年シンプルタックス森会計【森広忠税理士事務所】設立。税理士として、個人事業・中小企業の顧問を行う。実家が古くからある地主で、不動産賃貸業をアパート、貸倉庫、貸地、貸家、月極駐車場で営んだ経験あり。 顧問先に不動産賃貸業者が多く、不動産・不動産管理会社を利用した所得税・法人税・相続税の節税相談の経験が多くある。
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