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森広忠の名古屋大家道 第四十一回
『地主さんのための賃貸経営術⑨―お金の大切さ④―銀行融資編(上)』

毎日暑いですね。

私の住んでいる名古屋市は1日の最高気温が35℃を超えた日が
コラムを書いている8月26日水曜日現在で、13日間続いています。

明日も、明後日も超えそう・・・。

身体に暑さダメージが蓄積しています。

さて、今回の地主さんのためのお金の大切さは、
銀行融資の際のお金の大切さについてかいていきたいと思います。

当事務所の顧問先で、銀行で数億円の借り入れをされている地主さんがみえます。
資産状態が地域優良な地主さんで(多分地域で5本の指に入る)、
数棟所有されているうちの大きめの1棟所有物件を売却すれば、
借り入れも余裕で返済でき、悠々と暮らせるのですが、
所有物件に愛着を持たれてみえ、売却はお好きではない方でした。

地域でも指折りの資産家さんになられるのですが、「お金がない」のです。

私が顧問させていただいた前は、高齢の税理士が顧問をされており、
(税理士さんが亡くなられたタイミングで顧問を代わっていただいた)
不動産経営に関して、これといったアドバイスがなく、
年に数度、資料を持参して、法人税や所得税申告時期に「こうなった」と
連絡があるという顧問のされ方をしてみえました。

お金に関しても、「親族間の借り入れは借用書をかく」など、
しっかりとすることはアドバイスされてましたが、
「不動産経営でのお金の大切さ」や、
「なぜ手残りを増やしていかないといけないか?」
というアドバイスはなかったそうです。

物件所有数が多いため、退去が重なる時期には修繕費がゴソッとかかります。

また、固定資産税も非常に高額で、
支払時期には一気にお金が無くなっていました。

また、この方は特徴的で、「借り入れは早めに返済する」という
初代からの教えを忠実に守っており、
一般的な返済期間より、数年は短い期間で返済されてみえたため、
毎月の借り入れ金の返済額も多額になっていました。

現オーナーの二代目の方が、サラリーマンをされてて、給与収入がかなりあるため、
生活費には困らないのですが、支払が重なる時期は大変でした。

私が顧問させていただいて、一番にやらせていただいたのは金利交渉。
優良資産家地主さんなのに「金利が高かった」

「他者や他社が、今これぐらいで借りてますよ。」とお話しし。
メインバンクから金利をO.数%ですが、下げていただきました。

これで、利息が減り、経費が減ったため税金は増えましたが、
手残りがグッと増えました。(次回に続く)

まとめ

・地域でも指折りの地主さんでもお金がない場合はある

・①修繕費・②固定資産税支払・③銀行への元金利息の支払いの3つがキャッシュ(手残り)を大きく悪化させる

・優良資産家地主さんでも、税理士が無関心だと金利を高く借りている場合がある。他社や他社と比較して利息を下げる余地は必ずある(その際、住宅ローン金利が一定の目安になる)

ABOUT ME
森広忠
森広忠
名古屋市出身、名古屋経済大学大学院卒業後、2008(平成20)年シンプルタックス森会計【森広忠税理士事務所】設立。税理士として、個人事業・中小企業の顧問を行う。実家が古くからある地主で、不動産賃貸業をアパート、貸倉庫、貸地、貸家、月極駐車場で営んだ経験あり。 顧問先に不動産賃貸業者が多く、不動産・不動産管理会社を利用した所得税・法人税・相続税の節税相談の経験が多くある。
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