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専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第109回】不動産鑑定士・住宅診断士
皆川 聡が斬る!②

「賃料の鑑定評価の費用対効果」

皆様こんにちは。

不動産鑑定士住宅診断士の皆川聡です。                       前回は、賃料評価の活用のポイントについてお伝え致しました。

昨今の経済情勢を活かして、今、賃料が割安な物件については、            賃料の鑑定評価を活用して、賃料値上げをし、不動産経営のキャッシュフローが     効率良くなり、出口戦略を見据えるということができる、とお伝えさせていただきました。

今回は、その前提として、「賃料の鑑定評価の費用対効果」についてお伝えします。

1.賃料の鑑定評価の割高感?

皆さん、賃料算出のための鑑定評価の費用は、価格算出のための鑑定評価に比べて、   鑑定費用が割安と思われますか?それとも割高と思われますか?             そもそも、価格算出の鑑定評価の場合、算出される鑑定評価額に比例して        鑑定費用も高くなる傾向にあります。それから考えると、賃料算出の鑑定評価は、    算出される賃料が、算出される価格よりも低いため、鑑定費用が低くなると       考えられがちです。

しかし、答えはノーです。

一般的に、賃料の鑑定評価の方が、価格算出の鑑定評価よりも高くなる傾向にあります。

2.割高な理由は?

その理由として、まず、賃料の鑑定評価の手法は、価格の鑑定評価に比べて、2~3倍手間がかかります。そのため賃料の鑑定評価の費用は、価格の鑑定評価に比べて費用は割高になります。                                      また、裁判に繋がってしまう可能性が高いため、鑑定評価書を出した後に、       いろいろと質問が来やすい案件になってしまうためです。

裁判の相手方に対して、鑑定評価書とは別途、後日意見書を提出するということも    あります。ですので、その分、別途費用が発生してしまうとうことも多々あります。   また、調停や裁判になりますと、別途弁護士費用が掛かりますので、          まず、賃料の鑑定評価を行う場合には、費用が多めにかかってしまうことを考慮しなければいけません。

ということは、賃料の鑑定評価をとることによって、きちんと効果が得られないと、   却って、費用倒れになる可能性も考えられますので、ご留意いただきたいと思います。

3.まとめ

以上のことから、賃料の鑑定評価をご依頼される際は、その費用対効果を、       しっかり見極めてからご依頼される事をお勧めします。

4.補足

そのため、弊社では、どれくらいの賃料になるのか?費用対効果は見込めるか?     ということを判別できるように、事前に低料金にて概算査定をさせていただいております。

この事前概算査定(「目線だし」と言っています。)により、費用対効果が見込めそうであれば、正式に案件着手に入れるという、2段構えで対応させていただいております。ですので、皆様のご負担が軽くなるよう努めております。

なお、事前概算査定(目線だし)のみで、費用対効果が見込めない案件は、おおよそ、  お声掛けいただいた全案件の、2割程度のイメージになります。

賃料の鑑定評価は、今までの賃貸借契約当事者間のご関係が強く作用するという難しい  部分が、強く賃料の多寡に影響を及ぼします。ですので、「明らかに賃料が低め」    という案件について、お声掛けをいただくことが多いイメージです。          このような「明らかに賃料が低め」という場合には、判別するまでの手間がかかりませんので、無料にて、事前概算査定をさせていただくこともあります。            賃料の鑑定評価により、賃料値上げ、不動産経営のキャッシュフローがより効率良くなば、素晴らしいと思います。

今回も最後までお読みだきましてありがとうございます。

ABOUT ME
皆川聡
皆川聡
株式会社あおい不動産コンサルティング。 大手不動産鑑定会社に約8年従事し、メガバンク、政府系金融機関、地銀、信用金庫、信用組合などの金融機関の担保評価をメインに約2500件の案件を携わり、国際線ターミナルの評価の実績もあり。 退職後、平成27年4月に開業。 開業後は、通常の鑑定に住宅診断(ホームインスペクション)をプラス。さらに、本当の意味での建物評価の精緻化を目指し、日々研究している。
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