●管理会社について考える その２
こんにちは。廣田裕司です。
管理会社について第２回目をお送りします。
●管理会社に免許は必要か
不動産管理会社が一般的になったのは、およそ４０年前からと言われています。
賃貸物件への客付け（仲介業）を営業している不動産業者
（宅地建物取引業の免許を保有）が、客付けだけではなく、
物件の管理を大家さんから請け負うようになったことが始まりのようです。
管理会社の成り立ちから、管理は不動産業者に依頼するのが一般的ですが、
不動産の管理業に関しては、宅地建物取引業の免許は必要ありません。
不動産管理業の免許ではありませんが、2011年から、
「賃貸住宅管理業者登録制度」が始まりました。
この制度は、大家さんと管理会社の間でトラブルが多発したため、
賃貸住宅の管理業務の適正化をねらったものです。
現在 任意の登録制度ですが、この制度が義務化されるのか、
今後の動向を注目していきたいと思います。
国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/index.html
●どんな管理会社が良いのか
管理会社は、経営規模、資本系列、営業エリアなどにより様々な会社が
あります。管理会社の良し悪しは、大家さんがどのようなサービスも
求めているかによっても変わります。
大手の会社が良いとか、地域密着の会社が良いとか一概には言えません。
管理会社をチェックするポイントは、たくさんあると思いますが、
以下にいくつか挙げてみました。
・入居者募集体制
管理会社をチェックする時 特に気になるのが、管理会社の
入居者募集体制だと思います。
管理会社は、自社または系列に、仲介店舗を持っているのが一般的です。
しかし、最近は、インターネットでお部屋を探す人が多いので、
インターネットの広告が重要になってきました。
管理会社が募集広告をどのサイトに掲載しているかをチェックします。
3大ポータルサイトと言われる、
“スーモ”、“アットホーム”、“ホームズ”へ
掲載が可能な方が良いと思います。
・経営の健全性
昨年、管理会社の経営が破綻し、家賃が大家さんに支払われない、
という問題が報道されました。管理会社が破綻すると家賃回収が困難になります。
経営の健全性も、管理会社をチェックする上で重要なポイントです。
経営の健全性を判断するのは難しいと思いますが、日頃から管理会社の動向を
注意しておくことが大切です。
健全性を判断する上で、賃貸住宅管理業者登録の有無も参考になります。
（登録してないから問題のある会社ということではありません）
・管理業務とその費用が明確になっているか
委託している管理業務の内容が自分の要望とマッチしているかチェックします。
基本の管理料のほか、入居退去時、更新時に一時的に発生する費用も併せて
チェックしましょう。契約書などで文書化しておく方が良いと思います。
・夜間休日の連絡体制はあるか
夜間休日は24時間稼働しているコールセンターで対応するのが
一般的になってきました。自社のコールセンターではなく、
社外の業者へアウトソーシングしている場合もあります。
・滞納時の対応
滞納督促、一定の条件で1~3か月の滞納保証などサービスがあります。
他にもチェックするポイントはあると思います。
大家さん自身が、どんなサービスを管理会社に期待しているのかを
考え判断することが大切だと思います。
