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専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第237回】不動産鑑定士・住宅診断士
皆川 聡が斬る!②

借地・底地関係における不動産鑑定評価の活用例

皆様、こんにちは、不動産鑑定士・住宅診断士の皆川聡です。

また最近、新型コロナウィルスの感染者数がさらに増加しています、

マスメディアでは、ちょっと煽っているのではないか!
とも思われますが、知人で罹った人のお話しをお聞きすると、
後遺症も酷くなる恐れがあるとのことです。

ですので、侮ってはいけないと思います。
勿論、人によって、症状が異なるようですが。。。

そこで、自分ができることとして、まずは免疫力アップ!
免疫力アップのためには、十分な睡眠、ストレスを溜めない、
適度な運動、梅干し、発酵食品、昆布、亜鉛を十分とることだとドクターが言っています。そしてなんといっても、3密を避けることですね。

くれぐれも皆様ご留意いただき、みんなでコロナを乗り切っていければと思っております。

借地権・底地

では、今週の本題「借地権・底地」に入ります。

建物所有を目的とする土地の賃借権または地上権を「借地権」といい、その反対の権利が「底地」になります。

また、借地上の建物が堅固・非堅固により、また、旧法借地権と新法借地権(H4.8.1~)で、更新の時期等が異なります。

その更新の時期で問題になるのが、
更新料の有無と、更新料がある場合には額が多いか少ないかになります。

更新料は、そもそも、土地神話の時代に右肩上がりだった地価に対し、
昔契約締結した地代を上昇できないという事情や特性(これを「賃料の粘着性とか遅行性」と言ったりします)があり、
その長期間のずれを、更新の際に、その調整として「更新料」が
支払われるという慣行が一般的に存在します。

1.その更新料の有無と、多いか少ないかの額を算出する際に、鑑定評価のご依頼をいただくケースがあります。

2.また、そもそも地代が割安なので、増額交渉のための鑑定評価のご依頼や、またその逆もあります。

3.さらに、権利を調整する方法として、底地人が借地権付建物を購入し、
土地建物一体で完全所有権にする際に鑑定評価が必要になったり、
また、その逆の借地権者が底地を買い取る際にも鑑定評価が活用されるケースがあります。

4.またまた、若干規模が広い1つの画地の場合には、
借地権付建物と底地の価値を算出し、たすき掛けの等価交換により、
それぞれが完全所有権としてAとBの画地ができると言ったイメージなります。
(ここでは図解は割愛しますが、「縦の関係」から「横の関係(隣接所有者)」へと変わるイメージです)
等価交換の際には、同じ価値を前提にするため、借地権割合や底地割合だけでは、
単純にいかないケースもありますので、その場合には鑑定評価を活用されるケースも多く あります。

5.最後に、現実的によくあるケースとしては、
昔ながらの恩恵的な土地賃貸借により地代が低く設定されてしまい、
賃料の遅行性によりなかなか値上げもできないケースです。
この場合は、年額地代から算出した収益価格があまりにも低く、
収益物件としての魅力が下がり、底地買取業者に底地を低く売却せざるを得ないケースも多くあります。
その売却の際にも鑑定評価を活用されるケースがあります。

まとめ

このように、借地権と底地では、
今までの経緯等の権利関係の複雑性やその借地権底地の権利の強弱に加え、
地域的な慣行などもありますので、鑑定評価を活用するケースがかなりあります。

ご不明な点がございましたら、ご遠慮なくお申し付けいただきますと幸いです。

 

ABOUT ME
皆川聡
株式会社あおい不動産コンサルティング。 大手不動産鑑定会社に約8年従事し、メガバンク、政府系金融機関、地銀、信用金庫、信用組合などの金融機関の担保評価をメインに約2500件の案件を携わり、国際線ターミナルの評価の実績もあり。 退職後、平成27年4月に開業。 開業後は、通常の鑑定に住宅診断(ホームインスペクション)をプラス。さらに、本当の意味での建物評価の精緻化を目指し、日々研究している。
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