二世帯住宅区分登記で税負担増？

コラム：小作大和の諦めたらそこで賃貸経営終了

二世帯住宅区分登記で税負担増？

皆さんこんにちは！Knees bee大家財務コンサルタントの小作です。

今回は相続の実務でみかけることがある二世帯住宅の場合の相続税の負担や使える
特例についてお伝えしたいと思います。

二世帯住宅と相続税

二世帯住宅というと玄関や水回りが別々の家になりますが、土地建物の登記は不動産全体でひとつのものとして単独登記や共有登記することもできます。
中には親と子が別々登記する「区分登記」をすることもできます。
しかし、この区分登記をしてしまうと相続が発生した場合に
税負担が重くなる可能性があります。

区分登記をすると、固定資産税の軽減税率が区分した床面積毎に適用できたり、不動産取得税でも一定の新築住宅に使える減税が倍適用されたりと税務的にメリットがあります。しかし、ここで注意が必要なのが目先の税金だけでなく、将来の相続税まで考えて登記する
必要があります。

例えばこんなケースがあります。

お父さんを推定被相続人（死亡者）として、相続人が配偶者と長男の2人だったとします。お父さんの土地に新しく二世帯住宅を建てようと検討しており、
1階を親夫婦、2階を長男の家族の家にしようとしています。

こんなケースで区分登記をしてしまうと、
お父さんの相続が発生した場合にお父さんの住んでいた自宅の土地評価額を330㎡まで
8割減額してくれる小規模宅地等の特例が適用できない場合があります。
配偶者が相続すれば条件なしに特例の適用ができますが、
長男が相続した場合には区分登記してしまうと特例の適用ができないことになります。
配偶者以外の相続人が特例を適用するにはお父さんと同居して生活していないと
いけません。
区分登記してしまうと、同じ屋根の下で暮らしていても同居として
扱われないことになります。