賃貸物件オーナーなら知っておきたい「住居兼事業所」への貸し方
こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの駒崎です。
テレワークや独立起業が一般的になった現在、
賃貸物件を住居兼事業所にするケースが増えています。
ただ、住居として借りるのと、事業所用として借りるのでは、
法律上の取り扱いが違ってくることがあるので注意が必要です。
所有している投資用不動産に
「住居兼事業所として借りたい」という入居申し込みがあった場合、
どんな点に注意すればいいのでしょうか。
■住居の家賃は非課税だが、事業所の賃料には消費税がかかる
居住用と事業所用の違いの中でも、
一番身近なポイントは消費税でしょう。
消費税は、物品を購入したり、
サービスを利用したりする際には、必ずかかるものです。
ただし居住用物件の家賃には、
特例として消費税がかからないことになっています。
厳密には「契約書に居住用と明記されていること」
「明らかに居住用として利用されていること」
「契約期間が1カ月以上」という条件を満たした場合のみ、
居住用として非課税取引になります。
同じ物件でも、事業所用として貸し借りする場合には、
賃料に消費税がかかります。入居者側でも、
事業所の賃料を課税仕入れとして経理処理することになります。
では住居兼事業所の場合、消費税はどうなるのでしょうか。
診断のポイントは、契約の形態と実態がどうなっているのかです。
住居部分と事業所が明らかに分かれていて、
それぞれ独立して利用できる場合は、
「事業所併用住宅」として
事業所部分の賃料に消費税がかかります。
主に住居として使われているけれど、
事業所も兼ねている「住居兼事業所」なら、
家賃に消費税がかかることはないでしょう。
所有している物件が居住用なのか事業所用なのかによって、
固定資産税や都市計画税の金額も変わってきます。
居住用物件なら「住宅用地の特例」で
税の軽減が受けられますが、
事業所用の物件には軽減がありません。
1棟アパートやマンションで、
居住用の区画と事業所用の区画が混在している場合、
事業所用区画の割合によって軽減される税額が変わってきます。
ただ、主に居住用として使われている住居兼事業所なら、
住宅用地として軽減の対象になることがほとんどです。
■建築基準法や消防法、火災保険でも取り扱いが違う
建築基準法や都市計画法では、
住居専用地域に事業所は建築できません。
居住用の物件を借りて、事業所として使うことも禁じられています。
主に住居として使用しているという実態がある場合のみ、
住居兼事業所としてお目こぼしされていると考えたほうがいいでしょう。
さらに消防法では、用途によって必要な消防設備が変わってきます。
アパートやマンションは共同住宅として消防設備の検査を受けているので、
事業所として使用すると消防法に抵触することもあり得ます。
ただ、消防法には「住居兼事業所」という区分がないため、
主に住居となっていることが明らかな場合は、住居として取り扱われます。
この「主に住居として使われていることが明らかである」かどうかは、
火災保険にも関係してきます。
火災保険では、居住用の建物は「住宅物件」、
事業用の区画がある場合は「一般物件」と
明確に区分されています。
住居兼事業所の場合、「実態はどうなのか」を
保険会社が判断することになります。
住宅物件として火災保険に加入していても、
「実態は住居を兼ねておらず、
主に事業所として使われていた」と判断されれば、
万が一の際に保険金が下りないことも。
そういった事態を招かないためには、
あらかじめ保険会社に確認しておきたいものです。
■住居兼事業所として入居を認める場合の注意点
「住居兼事業所として借りたい」という入居申し込みがあった場合、
オーナーはどうしたらいいのでしょうか。大切なのは、
賃貸借契約書に「主な目的を居住用とした、
住居兼事業所としての使用を認める」と明記しておくことです。
入居者の事業内容によっては、
ゴミの種類や量が一般的ではない、
膨大な荷物を室内に搬入する、
来客の頻度が高く人数が多いため治安が悪くなる、
といったトラブルが起こることがあります。
賃貸借契約書に「主な目的を住居とする」と明記されていれば、
一般的な日常生活から大きく外れる行為に対して注意ができます。
さらに、そういった日常生活から逸脱する行為を列挙して、
「以上のような行為を禁止する」
という特約をつけておけば安心できることでしょう。
賃貸借契約の内容に気をつけるだけでなく、
誰が見ても「主に住居として使われている」と
思えるような外見を整えることも重要です。
住居兼事業所として使用する場合、
入居者から「看板を出したい」「窓に広告を掲示したい」
といった要望が出てくることがあります。
それを許可してしまうと、
「住居としての実態がない」と見なされてしまうことも。
看板や広告を禁じるだけでなく、
ポストや表札の表示も「社名や屋号を単独で表示しない」といった
禁止事項を設けておいたほうがいいでしょう。
入居者の事業内容によっては、
賃貸物件の住所で商業登記を行うこともあります。
商業登記をすること自体には問題ありませんが、
退去の際には商業登記の住所が
移転されているのか確認したほうが安心です。
住居兼事業所として貸したつもりが、
いつのまにか事業所専用になっていたといったことが起こると、
近隣の住民とトラブルになるだけでなく、
金銭的な損失が出てしまうこともあります。
ポイントを押さえた賃貸借契約書を締結して、
トラブルのリスクを軽減したいものです。
