分譲マンション投資は新築よりも中古がおすすめの理由
～分譲マンション投資の魅力～
分譲マンションと投資は、新築よりも中古の方が投資対象として優れています。
その理由を解説します。
１．RC造の建物はメンテナンス次第で100年使える
多くの方が「新築の方が長持ちする」と考えがちですが、
実はRC造（鉄筋コンクリート造）の建物には
木造や鉄骨造とは異なる特性があります。
コンクリートは、打設（建築）してから時間を
かけて強度が上がっていく素材です。
専門家の研究によると、コンクリートの強度が最も高くなるのは、
なんと建築から約60年後だと言われています。
つまり、築30年や40年の物件は、構造的にはまだまだ「成長期」にあるのです。
税法上、RC造マンションの法定耐用年数は47年と定められています。
しかし、これはあくまで税務上の区分であり、建物の実際の寿命とは全く別の話です。
適切なメンテナンスが行われていれば、
RC造の建物は100年以上使用できることが、
国土交通省の調査でも明らかになっています。
ヨーロッパでは築100年を超えるマンションが
普通に使われていることを考えれば、これは決して大げさな話ではありません。
重要なのは「築年数」ではなく
「どのようにメンテナンスされてきたか」なのです。
２．メンテナンスは管理組合の運営状況次第
マンションのメンテナンスで最も重要なのは「長期修繕計画」です。
これは、建物の各部分をいつ、どのように
修繕するかを定めた、いわば建物の健康管理計画書です。
例えば次のような修繕が計画的に実施されます。
・12～15年周期：外壁塗装、屋上防水
・20～25年周期：給排水管の更新
・30年周期：エレベーターの更新
これらの修繕を適切なタイミングで実施することで、
建物の寿命は飛躍的に延びます。
しかし、計画があっても資金がなければ修繕はできません。
ここで重要になるのが「修繕積立金」です。
・修繕計画に基づいた適正な積立金を設定しているか
・必要に応じて段階的に値上げを実施しているか
・一時金徴収や借入に頼らない財務運営をしているか
など管理組合の運営次第で積立状況は変わっていくるのです。
また、新築マンションでは、販売しやすくするために
修繕積立金を低く設定することが多く、
将来的に大幅な値上げや一時金徴収が
必要になるケースが少なくありません。
一方、築30年の中古マンションなら、
すでに適正な積立金額に落ち着いていることが多いのです。
３．管理組合の運営は歴史でわかる
分譲マンションの管理組合は、
必ず年に1回決算書を作成します。
この決算書を読み解くことで、
そのマンションの「経営状態」が手に取るようにわかります。
決算書でチェックすべきポイントとして
・修繕積立金の残高：計画的な修繕に対して十分か
・管理費会計の収支：毎年黒字を維持しているか
・滞納状況：管理費や修繕積立金の滞納が慢性化していないか
・借入金の有無：過去の修繕で多額の借金をしていないか
があります。
この決算書からわかることは、
「30年間適切に運営されてきた管理組合が、
今後10年で急に悪化する可能性は極めて低い」ということです。
なぜなら、すでに大規模修繕を2～3回経験し、
住民の合意形成の仕組みが確立されており、
修繕積立金の値上げも適切に実施されてきた実績があるのです。
つまり、過去30年の「成績表」が
優秀なマンションは、
今後も優等生である可能性が高いのです。
４．まとめ
新築マンションへの投資は、実は「未来への賭け」です。
これから管理組合がうまく機能するか、
修繕積立金が適切に値上げされるか、
計画通りに修繕が実施されるか、すべてが不透明です。
販売価格にはデベロッパーの利益も上乗せされており、
購入した瞬間に2～3割価値が下がることも珍しくありません。
一方、築30年の中古マンションは
「実績に基づく投資」です。30年間の管理実績、
修繕履歴、財務状況がすべて明らかで、
今後の予測が立てやすいのです。
さらに、価格もすでに落ち着いており、
これ以上大きく下落するリスクも限定的です。
「新築信仰」にとらわれず、
しっかりとメンテナンスされた中古マンションこそ、
安定した不動産投資と言えるのではないでしょうか。
