～分譲マンション投資の魅力～
現地調査でどこを見るべきか。
内部調査の最後に残るのは、そこに住んでいる人たちです。
１．建物は直せるが、住人は選べない
重要事項調査報告書にも、
管理規約にも、決算報告書にも、
隣に誰が住んでいるかは書かれていません。
雨漏りは直せます。外壁のひび割れも、
修繕積立金があれば直せます。
しかし、住人の顔ぶれだけは、お金で直せません。
だからこそ、現地でしか確かめられないのです。
２．用途違反の兆候はないか
多くの管理規約は、
専有部分を住宅として使用するものと定めています。
事務所や店舗としての使用、
いわゆる民泊としての運用は、
規約で禁じられているのが通常です。
廊下を歩きながら、
玄関まわりを見てください。
会社名の入った表札、
業務用らしい荷物、
不釣り合いな量の郵便物。
そういったものが違反の入口になります。
もちろん、それだけで断定はできません。
気になったなら、
管理会社に用途違反の届出や
相談がないかを確認してください。
３．規約の暴力団排除条項は、更新の索引になる
もう一つ、規約の側から見る方法があります。
平成二十八年三月の標準管理規約の改正で、
暴力団排除に関する規定が整理されました。
専有部分の用途について、
暴力団事務所としての使用などを
禁止する規定を置けることがコメントで示され、
役員の欠格事由にも、
暴力団員および暴力団員でなくなった日から
五年を経過しない者が加えられています。
専有部分を第三者に貸す場合についても、
暴力団員への貸与を禁止する条項を契約に
定めることを求める規定が新設されました。
違反があれば、管理組合が区分所有者に
代わって解約権を行使できるという仕組みです。
同じ時期に、警察庁から各都道府県警察へ、
管理組合の規約づくりを支援するよう
通達も出されています。
ここで見るべきは、排除条項の中身そのものよりも、
その規約がいつの版かということです。
十年前の改正に追いついていない規約であれば、
他の条文も分譲当時のまま眠っている可能性があります。
４．住んでいる人に聞いてみる
思いきって、住民の方に声をかけてみるのも有効です。
隠し立てする必要はありません。
このマンションの購入を検討している、
と正直に伝えたうえで、
住み心地はどうか、困っていることはないか、と尋ねる。
管理人が常駐しているなら、
管理人に尋ねるのが一番早い場合もあります。
もう一つ、数値にならない確認方法があります。
すれ違った住民に、こんにちは、と声をかけてみることです。
返ってくるか、目をそらされるか。
挨拶が交わされる建物は、
たいてい共用部も片づいています。
５．まとめ
建物の状態、管理組合の働き、
住人の様子。三つを見終えたら、
最後に自分自身に問うてください。
自分は、ここに住みたいと思うか。
投資用の部屋であっても、
自分が住みたくない部屋に、
他人が長く住み続けてくれることは、
まずありません。
入居期間の長さは、
そのまま運用の安定につながります。
そして、たとえその物件を買わなかったとしても、
現地に立った経験は残ります。次の物件を見たとき、
比べる物差しが自分の中にできているはずです。
遠くて足を運ぶのが大変な物件もあるでしょう。
それでも、行ける範囲なら行く。
損になることは、まずありません。
