東京の中心で税務を叫ぶ 第173 回コラム
購入価格と同額で売ったのに譲渡税が発生！なぜ？
そもそも購入価格と同額で売ったのに譲渡税が発生！なぜ？
について、お話しします！
こんにちは！
今回は、大家さんが勘違いしやすい
譲渡税の考え方についてご説明します。
「購入時と同じ価格で売れたから税金はかからないだろう」
と思っていませんか？
実は、売却価格と購入価格が全く同じでも、
譲渡所得税が課される可能性があります。
一体なぜこのような事態が起こるのでしょうか。
その答えは、
税法独特の「減価償却」という仕組みにあります。
譲渡所得税は、次の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格− (取得費 + 譲渡費用)
ここで重要なのが「取得費」の考え方です。
土地については時間が経っても
価値は変わらないとされますが、建物は違います。
税法上、建物は時間の経過とともに価値が減少する資産とみなされ、
所有期間に応じて「減価償却費相当額」を
購入代金から差し引かなければなりません。
つまり、たとえ市場価格が変わらなくても、
税法上の取得費は購入時より確実に低くなってしまうのです。
ちなみに、賃貸物件として運用していた建物の場合、
減価償却費は毎年の不動産所得の経費としてすでに計上済みです。
つまり、この減価償却費によって
過去の所得税を軽減していたのです。
売却時の取得費計算では、
この「既に経費として使った減価償却費」は
取得費に含めることができません。
つまり、過去に税金の軽減メリットを受けた分、
売却時には課税されるという仕組みになっているのです。
まとめ
①購入価格と同額で売っても譲渡税が発生することがあります。
②建物の価格のうち減価償却費は不動産所得の経費となり、
残った金額が売却時の経費になるという考え方になります。
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