東京の中心で税務を叫ぶ 第211回コラム
法人化コストを試算して
法人化コストを試算してみた
について、お話しします！
こんにちは！
今回は、法人化についてシミュレーションをしてみました。
法人化にもいくつか種類がありますが、今回は土地と建物を個人から法人に売却して移転したケースです。
【モデルケース】
築15年の木造アパート（建物の固定資産税評価額：1,200万円）
土地の固定資産税評価額：2,000万円
個人の取得価額：建物1,800万円（減価償却後の簿価500万円）、土地2,500万円
法人への売却価格：建物1,200万円（時価）、土地3,000万円（時価）
① 登録免許税（法人が負担）
不動産の名義を変えるには登記が必要で、この登記にかかる税金です。
建物：固定資産税評価額 × 2％ ＝ 1,200万円 × 2％ ＝ 24万円
土地：固定資産税評価額 × 1.5％（軽減税率）＝ 2,000万円 × 1.5％ ＝ 30万円
合計：約54万円
② 不動産取得税（法人が負担）
不動産を取得した側にかかる都道府県税です。
建物：固定資産税評価額 × 3％ ＝ 1,200万円 × 3％ ＝ 36万円
土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 3％ ＝ 2,000万円 × 1/2 × 3％ ＝ 30万円
合計：約66万円
③ 譲渡所得税・住民税（個人が負担）
個人から法人への売却は「譲渡」になりますので、
売却金額が簿価（取得価額から減価償却費を差し引いた金額）を
上回ると売却益が発生し、譲渡税がかかります。
建物の譲渡益：1,200万円 − 500万円（簿価）＝ 700万円
土地の譲渡益：3,000万円 − 2,500万円 ＝ 500万円
合計譲渡益：1,200万円
5年超保有（長期譲渡）の場合：1,200万円 × 20.315％ ＝ 約244万円
（※ 5年以下保有（短期譲渡）の場合：1,200万円 × 39.63％ ＝ 約476万円）
建物は減価償却で簿価が下がっているため、
時価との差額が譲渡益となります。
ただし、時価が簿価と同等の金額と判断できる場合は、
譲渡益は発生しないことになります。
④ その他のコスト
司法書士報酬：10〜15万円程度
売買契約書の印紙税：1〜2万円程度
法人側の融資手数料（ローン借換の場合）：数十万円
固定金利ローンの一括返済違約金：ケースにより数十万円〜
今回のケースでは、
380万円くらいの移転コストが発生する見込みとなりました。
①法人化による毎年の節税額と、
この移転コストを比べて、何年で回収できるかが法人化の判断基準となります。
②「法人化して節税したい」と思って始めたのに、
移転コストで節税効果が吹き飛んでしまっては
本末転倒ですので、まずはシミュレーションしてから判断しましょう。
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
