東京の中心で税務を叫ぶ 第212回コラム
法人化コストが高いとき―サブリース法人の活用
法人化コストが高いとき―サブリース法人の活用
について、お話しします！
こんにちは！
前回のコラムで、法人化のために、
物件を法人に売却するときには思わぬ高額な
コストがかかる可能性がある話をしました。
もし法人への物件移転が難しい場合には、
サブリース法人を活用することで
法人化のメリットを得ることができます。
サブリース法人とは、
法人が個人から物件を一括借り上げし、
法人が直接入居者と賃貸借契約を結ぶ方式です。
個人 → 法人に一括貸し（法人は個人にサブリース賃料を支払う）
法人 → 入居者に転貸（法人が家賃収入を得る）
法人の収入 ＝ 入居者からの家賃 − 個人へのサブリース賃料
法人は空室リスクを負うことになるため、
法人から個人に支払う家賃は入居者からもらう
家賃より低い金額で設定します。
借り上げ賃料として個人に支払う金額は、
満室賃料の80％程度が限度です。
つまり、法人に移せる収入は家賃収入の20％程度が上限となります。
それ以上の収入を法人に移転すると、
税務署から高すぎると指摘を受ける可能性があります。
サブリース法人のメリット・デメリットをまとめると次の通りです。
〇メリット
物件の名義変更が不要 → 移転コストゼロ
ローンの借換えが不要 → 残債が多い物件でも活用可能
法人としての実績づくりができる
〇デメリット
法人に移転できる所得が家賃収入の20％程度と限定的
物件を直接法人で所有する場合と比べると節税メリットは小さい
サブリース賃料の設定が恣意的だと税務否認のリスク
①移転による法人化コストが高いとき
サブリース法人を検討してみましょう。
②また、法人の実績を積んだうえで、
新規物件は最初から法人で取得するという段階的なアプローチもおすすめです。
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
