～地主で大家さんの
賃貸経営は単なるビジネスではない！？～
今月号は、保険×不動産マイスター 津曲(つまがり)巖(いわお)より、
お届けさせていただきます。
————————————————————————————-
●地主で大家さんの賃貸経営は単なるビジネスではない！？
————————————————————————————-
地主大家さんにとっての賃貸経営は、単なるビジネスではなく
「先祖代々の土地を守り、次世代へ繋ぐ」という重い使命を伴うものです。
現代の急激な社会変化の中で、何を考え、どのような課題に直面しているのか。
その関心事を今週と来週の２週にわたって4つの視点から紐解いていきます。
————————————————————————————-
視点 １ 資産防衛の最前線～「相続税」と「争族」への対策
————————————————————————————-
地主大家さんが最も頭を悩ませるのが、相続に関する問題ではないでしょうか。
所有する土地の面積が広いほど、
あるいは立地が良いほど、相続時の納税額は莫大なものになります。
相続税評価額の圧縮と節税戦略として、更地として持っているよりも、
アパートやマンションを建てて「貸家建付地」とすることで、
土地の相続税評価額を大きく下げることが可能です。
また、「小規模宅地等の特例」を活用し、
200㎡までの貸付事業用宅地の評価額を50%減額するなど、
緻密な税務戦略が常に求められています。
次に考えなくてはならないのが「分けられない資産」のジレンマです。
「不動産」は現金のように1円単位で分けることができません。
相続人が複数人の場合、一等地の土地を巡って感情的な対立が生じる
「争続」のリスクが常につきまといます。
遺言書の作成や、納税資金を確保するための生命保険の活用、
あるいは不動産を法人化して株式で分割しやすくするなど、
円滑な承継への関心は極めて高いのが現状です。
しかし、実行に移すことができない方が多くいらっしゃいます。
————————————————————————————-
視点 ２ 経営の持続性～「空室リスク」と「建物の老朽化」
————————————————————————————-
どれほど立派な物件を所有していても、
入居者がいなければ資産は「負債＝死産」に変わります。
少子高齢化が進む日本において、
安定した稼働率を維持することは至上命題ではないでしょうか。
特に、入居者ニーズの変容とリノベーションの費用対効果については、
持続的な検証が不可欠です。
単に「住めれば良い」という時代は終わり、
現在は無料Wi-Fi、オートロック、
宅配ボックスといった設備が
「必須条件」となりつつあります。
築年数の経った物件の魅力をどう蘇らせるか、
ターゲット層に合わせた戦略的な
リノベーションへの投資判断が、
大家さんの手腕を左右する時代と変化しています。
そのため、老朽化への備えと大規模修繕への備えは欠かせません。
築20年、30年と経過するにつれ、外壁塗装や屋上の防水、
配管の更新など、数千万円規模の支出が必要となる「
大規模修繕」の時期が訪れます。このための積み立てをどう行うか、
あるいは多額の費用をかけて維持するよりも、
建て替えや売却を選ぶべきか。
「出口戦略」を含めた長期的なシミュレーションは必須です。
大家さんの道しるべのメンバーは、この分野に精通しております。
迷ったらお気軽にお声がけください。
一緒に最適解を見つけていくことができれば幸いです。
