こんにちは！本年もどうぞよろしくお願いいたします！
渡邊が前回のコラムで、令和2年の税制改正により、物件購入時の消費税還付は一切認めない改正がされたとお伝えしました。そこで、今回はそもそも消費税還付とはどんな仕組みだったのかをお話したいと思います。
消費税の納税額は下記で計算されます。
事業者が納める消費税＝受取った消費税－支払った消費税
例えば、100円で仕入れた物を300円で売ったとします。
受取った消費税：売上300円なら30円
支払った消費税：仕入100円なら10円
納める消費税：30円－10円＝20円
もし、受け取った消費税よりも支払った消費税の方が多ければ、税務署から還付が受けられます。これが消費税還付ですね！
ところが、実際には大家さんは還付を受けらません…
実は、売上の中に課税の売上が含まれていないと還付されない仕組みになっています。
住宅の家賃収入は非課税です！
ということは、物件購入のために多額の消費税を支払ったとしても還付はありません。
そこで現在利用されているのが、「金の売買」です！
金の売上は課税の売上ですし、単価が高く、必ず売れるので最適なのです。
例えば…
【会社設立第1期】
建物購入⇒1億円（消費税1,000万円）
家賃収入⇒0円
金の売上⇒1万円（他の売上はなし）
◆令和2年9月30日までは…
建物購入時に支払った消費税1,000万円を税務署から還付を受けることができます。
※3年間は家賃収入と同額以上の金の売買が必要になります。
◆令和2年10月1日以降は…
住宅の購入時に支払った消費税なので還付は受けられなくなります。
実はもともと住宅の家賃収入は課税の売上でした。
平成3年の改正で非課税となったのですが、その際に旧建設省からは…
「今後は大家さんが消費税を負担することを前提に、その負担分は家賃収入を
値上げして賄ってください」という趣旨の文書が出されています。
実際は消費税が上がったからといって家賃を値上げすることは不可能ですよね！
渡邊が言っていたとおり、消費税は「大家さん税」になったと思います。
まとめ
① 消費税は正式に大家さん税となりました…。
② 税務上のテクニックではなく、キャッシュフローを重視した経営がますます重要となります！
