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専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第102回】
不動産鑑定士×一級建築士 田口 陽一が斬る!③

~2020年からの不動産投資戦略~

こんにちは!
一級建築士・不動産鑑定士の田口です。

ここのところ、大きな自然災害が続いています。
首都圏にお住まいの方や物件ご所有の方、今回の台風襲来は、
自然災害をいよいよ自分自身のこととして受け止める
契機となったことと思われます。
台風や河川氾濫もそうですし、地震もそうですよね。

自分自身の身の安全、家族の身の安全、のみならず、不動産オーナーは、
所有物件の賃借人の安全や生活、物件の損害に対する対応まで考えなければなりません。

もっといえば、
例えばこんな場合の責任も生じますね。

強風で、所有物件の屋根・フェンス・シャッター・看板・アンテナなどが飛んで、
近隣の建物が損傷してしまった・・・・
たまたま通行人に当たってケガをさせてしまった・・・などなど。

損害保険料も値上がり傾向です。不動産の所有や管理についても、
今後見直さなくてはいけないということだと思います。

このようなことも視野に入れながら、
今後の不動産市場について考えてみたいと思います。

さて、今後の不動産投資戦略、今週は其の3ということでした。

とにかく立地!! 

いつも当たり前のことを書いてばかりですが、
先に言っておきます。
今回も当たり前のことだ!!

迷ったら立地にこだわれ!

利回り?築年数?建物グレード?

不動産って、色々調べて考えなきゃいけない。

確かにそうです。

色々考えて投資しないと失敗する!

でも考えて考えて・・・、
考えた挙句、本来の優先順位を間違えないようにしたいものです。

ここで究極の質問。

超ボロで立地はピカイチの物件と、超ピカピカで立地はダメダメの物件。

あなたならどちらに投資する?

迷わず、立地を選んでください。

あ、特に迷わなかったしょうか?
究極の質問じゃなくて小学生でもわかる質問じゃないか!
って??

まあ、そうでしたね。

でも、販売図面になった途端に、結構迷ってしまって、
判断を誤ってしまう方も多いんですよ。

フルローンで融資がついたから?節税?になるから?
真相はわかりません。

ものすごく優秀な大手企業にお勤めなのに、優先順位を誤ってしまうんです。

なぜなのか・・・
いつも本当に不思議です。

エリートサラリーマンはやはり融資がバッチリついてしまうので、
フルローン・オーバーローンなら何でも買うよ!というノリだったのでしょうか。

レントロールだけみて現地も見ないで買ったのかもしれません。
減価償却大きくて節税(!?)だったのでしょうか。

しかしそれほどおそろしいことはないのです。

ホントに実態的なレントロールだったのか、
将来の賃料減額リスクはないのか、物件価格下落リスクはないのか、管理費は適正か、
そしてそして、何より、
立地!

いつも言えることは、
さきほどの簡単な質問→「立地こそ全て」は、いつも簡単なはずであって、
答えが変わることはない。

そう自分自身に誓ってみましょう。
私も誓います。

なぜなら、
立地というのは、不動産というか土地の根源価値そのものだから。

そして、
建物はお金で変えられる。
立地はお金をかけても変えられない。

だからだと思います。

この前提が変わるような変革が起きれば、それは答えも変わるでしょうね。
IT、在宅勤務、自動運転、空飛ぶクルマ、AIなどなど、
ものすごいスピードで技術革新が起きていますから、
あらゆる前提が変わることも覚悟しなければなりませんが・・・

ただ今のところは、
とりあえず、立地こそ全て、
と考えておいていいのではないでしょうか。

また来週!

 

ABOUT ME
田口陽一
田口陽一
明治大学理工学部建築学科卒業。一級建築士、不動産鑑定士、宅地建 物取引士、マンション管理士。東京建物株式会社にて、不動産鑑定評 価、都市再開発、オフィスビル売買・運営、SPCスキームを活用した 不動産事業等、理論・実務の両面から不動産業務を経験し実績を残す。 不動産ソリューションは、実践的経験が何より重要であるばかりでな く、建築・税・法務・金融・理論的評価・現実の売買等々、複合的領 域にわたることから、常に複眼思考でベストな解決策を構築している。 鑑定評価や売買のみならず、バランス重視のハイブリッドなアドバイ ザリーを得意とする。
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