大家さんが知っておくべき空室対策の基礎知識
皆さんこんにちは。今月は二代目大家の小宮 哲朗より
「大家さんが知っておくべき空室対策の基礎知識」と題して、
４回に分けてお送りいたします。
第4回目は「空室対策を行うための新しい選択肢」についてです。
前回は「空室対策の優先順位」と題して、空室対策前に確認すべきこと、
家賃を下げる前にできることについてお話しました。
今回は空室対策を行う際の設備投資に関する
新しい選択肢についてお話します。
◆物件設備は購入せず、持たないという選択
物件設備は大家さん自らが購入・所有するのが一般的ですが、
リース会社が購入した物件を賃借して使用する
「リース」という方法もあります。
リースは基本的に毎月固定のリース料金のみを支払うだけで、
物件設備として使用することができます。
リース設備で一般的なのはエアコン・給湯器が多く、
他にはIH調理器、TVモニターホン、電子ロックキー、
ウォシュレット、宅配ボックスなどもあります。
所有とリースの違いを比較すると、下記表の通りです。
◆リースのメリット
１．設備導入時の初期費用(購入資金)が不要で、手元資金を残しておくことができる
２．費用は毎月固定のリース料金のみで、収支計画が立てやすい
３．リース料金は全額経費計上が可能
４．大家さん自身で所有しないため、保険料、固定資産税がかからない
５．メンテナンス契約がセットになっているため、
リース期間に故障しても修繕費がかからない
◆リースのデメリット・注意点
１．所有権がないため、減価償却費を計上することができない
２．購入する場合に比べ支払金額が割高になる
例えばエアコンを10年間使用するという条件で所有とリースを比較した場合、
リースの方がトータルの支払金額は高くなります。
理由はリース会社が負担する保険料・固定資産税が加味されているためです。
逆に所有の場合は導入初期で購入費用の大きなキャッシュアウトがありますが、
10年間トータルでの支払総額は購入の方が安くなるのが一般的です。
３．リース期間中は原則中途解約ができない
設備のリース期間は設備の種類やリース会社のプランによって様々ですが、
一旦リース契約を締結するとリース期間が満了するまでは原則中途解約ができません。
例えば給湯器を5年間のリース期間で契約し、3年でどうしても解約したい場合は、
残りの2年分のリース料金を一括で支払うことで解約できるケースもあります。
４．リース契約終了後も物件を使用する場合、再リースか買取が必要となる
当初の契約リース期間が満了し、その後も引き続き設備を使用したい場合は、
再リースという形で新たにリース契約を締結する必要があります。
この場合改めてリース料金が発生しますが、
再リースの場合は当初のリース料金よりも安くなります。
また再リース以外の方法として、
リース期間満了と共に中古で買い取って所有することもできます。
この場合は設備の購入資金が必要になりますが、
それまでリース期間で使用していた分中古になりますので、
買取金額はその分安くなります。
いかがでしたでしょうか。
「設備導入・入れ替えをしたいが、購入費用が高額・・・」、
「設備投資したいが、手元資金も余裕を持たせたい・・・」
そんな時に活用できるのがリースです。
ただし単純に負担費用の大小だけは、判断できません。
賃貸経営全体の収支を見極めながら、所有とリースを使い分けるのがよいでしょう。
以上となります。最後までお読みいただきありがとうございました。
