渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第198回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q 建物が区分登記になっていると
相続税が上がる場合があると聞きました。
どのような場合に影響するのでしょうか？
また、対策はありますか？
A
１．区分登記とは
区分登記とは、一棟の建物内にある複数の住戸（専有部分）について、
それぞれを独立した不動産として登記することです。
一般的には、分譲マンションで利用されます。
マンションを各住戸ごとに区分登記をすることで、
マンションの一部（専有部分）を独立した不動産として
扱うことが可能になります。
そうすることで、各住戸ごとに所有権を移転したり、
抵当権を設定したりすることができるようになるのです。
区分登記は、マンションのような共同住宅だけでなく、
一棟の建物を複数の用途（住居と事務所など）に
分けて使用する場合にも利用されます。
２．区分登記が相続税に影響する場合
（１）二世帯住宅の小規模宅地の減額
小規模宅地の減額とは、相続税の計算上、
被相続人が所有していた宅地について、
事業用、居住用、賃貸用のいずれかに利用していた場合で、
一定の要件を満たすときは、土地の評価を８０％（賃貸用は５０％）
減額できる特例です。
居住用の小規模宅地の減額を適用するためには、
①配偶者②同居する親族③同居なく持ち家に居住していない親族
（いわゆる家なき子。①及び②がいない場合などの要件が必要）が
相続することが要件になります。
このうち②同居する親族うち、二世帯住宅については、
建物の中で行き来できる二世帯住宅のみ同居の対象でしたが、
平成２６年１月１日以後の相続からは、
完全分離型の二世帯住宅でも同居しているとみなされ減額の対象になっています。
ただし、区分登記している二世帯住宅は対象外とされています。
区分登記をしてしまうと、土地全体を減額できなくなり、
相続税が大きく変わる可能性があるのです。
（２）マンションの相続税評価の見直し通達
マンションの建築時期や購入時期に関わらず、
令和６年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価について、
相続税評価が時価の６割を下回った場合には、
６割（一戸建ての評価水準の平均値）に修正されることになります。
相続税評価の計算は、「築年数」、「総階数」、「所在階」、
「敷地持ち分」の観点から行われ、評価乖離率に基づいて時価60%を下回る場合、
60%まで下回らない場合、時価を上回る場合に分けて修正されます。
評価が下がる場合もありますが、相続税が上がるケースの方が多くなると予想されます。
対象となるのは、一室ごとに売買できる分譲マンションなどの
区分登記された建物及びその敷地です。
分譲マンションでも、１棟の建物を区分登記をすると、この通達の対象になります。
ただし、二世帯住宅（居住の用に供する専有部分一室の数が3以下であって
その全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの）は
対象から除かれています。
しかし、例えば賃貸マンション一棟をひとりで所有しているが
その各部屋を区分所有している場合は対象となります。
建物については、その部屋ごとに「評価乖離率」から計算された
「区分所有補正率」を適用して評価額を算定し、
各部屋の評価額を合算したものが一棟の評価額となります。
土地（敷地）についても「評価乖離率」から計算された
「区分所有補正率」を適用して評価額を算定しますが、
敷地利用権に適用する「区分所有補正率」は、1を下限としています。
これは、時価と相続税評価額を比べて、時価の方が低い場合には、
時価を採用できることになっていますが、
単独所有している１棟のマンションが区分登記されている場合は
時価を採用することはできずに、従来の相続税評価額で評価することになります。
この通達による有利な評価は使えないことになります。
つまり１棟の賃貸マンションを区分登記されている方は、
相続税が上がる可能性があるのです。
３．区分登記をやめる方法
区分登記を解除して、一つの不動産として登記することを、
合併登記と言います。
区分登記をしていることで、税制上不利になってしまうのであれば、
合併登記をするという方法があります。
ただし、合併登記をするためには、各区分登記の所有者が同じでなければなりません。
共有にしている場合は、持分割合も同じでなければなりません。
持ち分を揃えるために生前贈与や売買などを検討してみましょう。
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