～地主で大家さんの
賃貸経営は単なるビジネスではない！？～
今月号は、保険×不動産マイスター 津曲(つまがり)巖(いわお)より、
お届けさせていただきます。
いよいよ最終週となりました。先週までの引き続きで、
地主大家さんが「次世代に引き継ぐ」際に陥りやすい、
典型的な失敗事例（パターン）を２つみていきましょう。
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パターン ３ ハウスメーカー主導の無理な「サブリース」契約
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相続税対策として、ハウスメーカーや管理会社から
「30年一括借り上げ（サブリース）」を
条件にアパートやマンションの建設を提案された方、
されている方も多いのではないでしょうか。立地条件や人口動態、
周辺の賃貸事情など考慮しないで建ててしまうとどうなるでしょうか。
「30年家賃保証」という言葉を信じ込み、将来の「家賃減額リスク」や
「修繕費負担」を軽視してしまいます。数年後に家賃を大幅に下げられ、
銀行融資の返済が家賃収入を上回る「逆ざや」状態に陥ります。
また、それと前後して「減価償却費」よりも返済する「元本」の方が
大きいいわゆる「レッド・クロス」を迎え、
上記と相まって「キャッシュフロー」の悪化に陥ってしまい
身動きの取れない状況になってしまいます。
その結果、次世代に引き継げない、引き継いだときには、
収益を生まないどころか、持ち出し（赤字）が続く
「負動産」を押し付けることになってしまいます。
私どものところに最も多い相談です。
これを避けるキーワードは【土地の特性を見極める】ことです。
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パターン ４ 遺言書が無い、「感情的」な遺産分割
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「うちは仲が良いから大丈夫」と過信し、
具体的な遺言書を残さない、遺せなかったパターンです。
その結果どうなるか？
親が亡くなった途端、介護の苦労や過去の学費の差、
配偶者（嫁・婿）の意見などが交錯し、
話し合いの決着がつかなくなります。
遺産分割協議が整わないとご存じの通り
「小規模宅地等の特例」などの減税の特例が受けられず、
税負担が激増します。また、引き継ぐどころか、
結局、不動産を細切れに切り売りして納税資金を捻出できても、
先祖代々の土地を手放し、家業としての
地主経営が崩壊してしまうのです。
以上、今回は典型的な４つの失敗パターンをみてきました。
これらの失敗に共通するのは、「今の利益や感情」を優先し、
「将来の出口戦略」を欠いている点です。
まずは、所有している不動産の現状診断
（収益性、将来性と相続評価額）」から
着手してみてはいかがでしょうか。
皆さまが安心して不動産経営、
事業承継していけますように、
大家さんの道しるべの各メンバーは、
この分野に精通しております。
お気軽にお声がけください。
一緒に最適解を見つけていくことができれば幸いです。
