築30年、物件の岐路―建替えか、修繕か
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
前回のつづきになります。
３．大規模修繕で延命する
築30年超の物件において、
「建替え」ではなく「大規模修繕」によって
建物の寿命を延ばすという選択肢は現実的です。
特に構造体が健全な物件であれば、
建替えに比べて費用を抑えられ、
資産価値の維持にもつながる有効な手段と言えるでしょう。
ただし、大規模修繕はあくまで建物の寿命を
一時的に延ばすための措置であり、
将来的には解体や改築が必要となることを念頭に置くべきです。
投資した修繕費用が、
建物の稼働期間内に回収できるかどうかを見極めることが重要です。
（１） 外見の劣化と機能劣化
大規模修繕と聞くと、外壁や屋根などの美観を
回復させる工事をイメージする方が多いかもしれません。
しかし、築30年を迎える物件では、見た目の劣化だけでなく、
建物が本来持つ機能も低下しています。
内部の給排水管や構造体、設備に問題が残ったままでは、
数年後に再び不具合が発生するリスクがあります。
特に築30年を超えた物件では、
給排水管の腐食
外壁のひび割れ（クラック）
屋上防水の劣化
鉄部のサビ・腐食
単に外観を整えるリフォームだけでなく、
建物の基本的な機能を維持するための修繕も不可欠です。
（２）大規模修繕でどの程度延命できるのか
大規模修繕工事によって建物の寿命をどの程度延ばせるかは、
建物構造やこれまでのメンテナンス状況によって異なりますが、
外壁や防水工事の修繕サイクルから10～15年程度と考えられます。
この期間を経過した後、再度大規模修繕を実施することで、
さらに建物の寿命を延ばすことも可能でしょう。
４．大規模修繕、設備の修繕・更新のポイント
（１）給排水管の更新
築30年を超える物件では、
給排水管の更新を検討すべき時期です。
「水圧が弱くなった」「排水時に異音がする」といった症状がある場合、
給排水管の劣化が疑われます。特に金属管を使用している場合、
管内部の錆が原因で漏水が発生する可能性があります。
また、排水管では詰まりや流れの悪化も懸念されます。
配管がコンクリート内部に埋設されている場合、
更新時には露出配管になることもあります。
（２）屋上などの防水対策
屋上の防水層は、
紫外線や風雨の影響で経年劣化が進みやすい部分です。
防水性能が低下すると漏水のリスクが高まり、
建物全体に悪影響を及ぼすため、
定期的な点検とメンテナンスが重要です。
（３）外壁、屋根の修繕
外壁や屋根の修繕については、
多くの物件がすでに1回目の修繕を終え、
2回目の時期に差し掛かっている頃でしょう
（すでに2回目の修繕を完了している物件もあると考えられます）。
外壁・屋根の修繕では、美観の維持はもちろんのこと、
ひび割れの有無やタイルの浮き・剥がれなどの点検も重要です。
これらの劣化を放置すると、
漏水や構造体への影響を引き起こす可能性があるため、
早期の適切な対応が求められます。
（４）エレベーターのメンテナンス
エレベーターに関しては、２５～３０年目には、
全面的な更新が必要な時期になります。
部品劣化や制御システムの老朽化は故障リスクを高めます。
乗り心地や静音性の向上、
バリアフリー対応も重要です。
また、法改正への対応、部品供給終了への対策、
建物価値や省エネ性能の向上も更新の理由となります。
築30年を超えた物件において、外から見えない部分の劣化こそが、
潜在的な最大のリスクと言えます。
外観のメンテナンスは入居希望者を引きつける効果がありますが、
機能面の劣化は入居後のクレームにつながり、
結果として稼働率の悪化を招きます。
建物の外観と機能の両面を適切に維持・改善してこそ、
真の意味での建物寿命の延伸と資産価値の維持が可能になるのです。
