～分譲マンション投資の魅力～
分譲マンション投資において、
物件の選定と並んで避けて通れないのが「融資の獲得」です。
どんなに優良な物件を見つけても、
融資が通らなければ購入することはできません。
金融機関に融資を申し込む際には、
本人の確定申告書や決算書といった属性資料に加えて、
購入予定の物件に関する資料を提出する必要があります。
求められる資料は金融機関によって多少異なりますが、
ほぼ共通して求められる「6つの物件資料」があります。
今回はその全体像をお伝えします。
１．売買契約書
売買契約書は、
売主と買主が正式に取引を結んだことを証明する書類です。
物件の所在地、売買価格、支払条件、
引渡し日など、取引の根幹となる情報が記載されています。
金融機関は「どの物件を、いくらで買うのか」をこの書類で確認します。
融資額は売買価格をもとに算定されるため、
融資審査の出発点とも言える書類です。
２．重要事項説明書
重要事項説明書は、
宅地建物取引士が買主に対して交付・説明する法定書類です。
用途地域や建築基準法との適合性、
管理費・修繕積立金の月額、
アスベスト調査の有無など、
物件のリスクに直結する情報が網羅されています。
金融機関はこの書類で、
物件に法的な問題やリスクがないかをチェックします。
３．手付金領収書
手付金領収書は、
売買契約の締結時に手付金を支払った証拠となる書類です。
手付金は契約を成立させるための
保証金のような役割を持っています。
金融機関はこの書類を見て、
買主が本気で購入を進めているかどうか、
取引が確実に進行しているかどうかを確認します。
３．賃貸借契約書
賃貸借契約書は、
物件がすでに賃貸中（オーナーチェンジ物件）の
場合に必要となる書類です。
現在の入居者との家賃、
契約期間、更新条件などが記載されています。
融資の返済原資は基本的に家賃収入ですから、
「この物件がいくらの収益を生むのか」を確認する上で、
金融機関が最も重視する資料の一つです。
４．重要事項調査報告書
重要事項調査報告書は、
マンションの管理会社が発行する書類で、
管理費・修繕積立金の滞納状況、
積立金残高、大規模修繕の実施履歴や今後の計画など、
マンション管理の健全性がわかる資料です。
修繕積立金が不足していれば
将来の大規模修繕に支障をきたす
可能性があるため、
金融機関は非常に慎重にチェックします。
なお、この書類は管理会社から取り寄せる必要があり、
発行に時間がかかることがあります。
５．固都税額がわかる資料
固都税額がわかる資料とは、
固定資産税と都市計画税の年間税額が記載された
納税通知書や課税明細書のことです。
固都税は不動産を所有する限り
毎年かかる維持費用であり、
金融機関は家賃収入からローン返済額や
管理費、固都税などを差し引いた収支が
プラスになるかを確認します。
物件の収支シミュレーションにおいて欠かせない数字です。
６．まとめ
以上の6つが、
融資審査でほぼ共通して求められる物件資料です。
特に重要事項調査報告書と固都税額の資料は、
売主や管理会社から取り寄せる必要があるため、
物件の購入を決めたらできるだけ早い段階で
手配しておくことをお勧めします。
書類を早めに揃え、
それぞれの意味を理解しておくことが、
融資獲得への第一歩です。
