渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第218回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q根抵当権が付いている不動産を相続しました。
根抵当権のまま引き継ぐなら
６ヶ月以内の手続きが必要と言われました。
どうすればよいのでしょうか？
A
１．根抵当権とは
根抵当権は、極度額（担保する額の上限）を定め、
その範囲内で不特定多数の取引を束ねて担保できる抵当権です。
通常の抵当権とは異なり、
継続的な取引において抵当権設定と
抹消の手続きを繰り返す手間を省くことができます。
根抵当権の最大の特徴は、
設定時に被担保債権が特定されておらず、
極度額の範囲内で不特定の債権を担保する点にあります。
例えば、事業用の融資で、借りたり、
返したりを継続的に行う場合に便利な担保制度です。
２．相続６ヶ月以内の手続きとは
根抵当権が設定された不動産を相続した場合、
相続開始から6ヶ月以内に次の登記手続きを行わないと、
自動的に根抵当権の元本が確定してしまいます。
元本確定後は新たな借入に対して担保効力が及ばなくなるため、
継続的な借入を希望する場合は期限内に手続きが必要です。
①不動産の所有権移転登記（相続登記）
②相続人全員を債務者とする根抵当権の債務者変更登記
③指定債務者の合意登記
これらの手続きには金融機関（根抵当権者）との合意が必要です。
根抵当権を機能させたまま引き継ぐには、
金融機関との協議が不可欠です。
３．元本確定とは
元本確定とは、根抵当権の被担保債権が特定され、
確定することを意味します。
根抵当権は元本確定するまでは被担保債権が入れ替わる可能性がありますが、
元本確定が生じると、
特定された債権のみを担保する通常の抵当権のような性質に変わります。
４．元本確定のメリットとデメリット
（１）メリット
・債務の明確化と確定
元本が確定すると、根抵当権によって担保される債務の範囲が確定され、
現在の債務額が明確になります。
これにより、相続人は正確な負債額を把握し、
相続財産全体の評価がしやすくなります。
・根抵当権抹消の可能性
元本確定後は、
債務を完済すれば根抵当権を抹消することができるようになります。
元本確定前の根抵当権は、
債務を完済しても自動的には消滅しません。
抹消することで、
新たな金融機関に融資を受ける場合に担保枠を有効に活用できます。
（２）デメリット
・継続的な資金調達の制限
元本確定後は、その根抵当権を利用した
新たな借り入れができなくなります。
新たな借り入れをするためには、
再度、担保を設定する必要があり、
融資のハードルが高くなってしまいます。
・新たな担保の登記費用の負担
根抵当権の元本が確定すると、
追加融資を受ける際に新たに抵当権を設定する必要があります。
抵当権を設定するためには、
「債権額×０．４％」の登録免許税の負担が発生してしまいます。
５．根抵当権のまま引き継いだ方がよい場合
以下のようなケースでは、元本確定を避け、
根抵当権をそのまま引き継ぐことが有利です。
（１）事業継承を行う場合
被相続人の事業を継続する予定があり、
継続的な運転資金の調達が必要な場合
（２）金融機関との関係を重視する場合
被相続人が築いてきた金融機関との関係を維持し、
取引を継続したい場合
（３）将来的な資金需要が見込まれる場合
不動産の改修や事業拡大など、
将来的に資金が必要になる可能性があり、
極度額の範囲内で柔軟に借入できる状態を維持したい場合
６．まとめ
根抵当権付き不動産の相続では、
相続開始から6ヶ月以内に元本確定の選択を迫られます。
どちらを選択するべきかは、
相続人の状況や今後の計画によって異なります。
長期的な視点での検討をするようにしましょう。
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