渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第245回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q異なる路線価にまたがって接している土地の評価はどうする？
相続した土地の正面道路を路線価図で確認したところ、
同じ道路なのに途中で路線価が変わっていました。
このような場合、
どちらの路線価を使って評価すればよいのでしょうか？
A
同じ道路でも、交差点やブロックの境界などで
路線価が切り替わることがあります。
土地がその切替部分にまたがって接している場合は、
どちらか一方を選ぶのではなく、
接している長さに応じて「加重平均」した路線価を使います。
１．なぜ路線価が途中で変わるのか
路線価は、道路に面する標準的な宅地の１㎡当たりの価額です。
同じ道路であっても、交差点の前後や、
商業地域と住宅地域の境目などで、
土地の利便性や価値が変わることがあります。
そのため、同一の道路に複数の路線価が
付されていることは珍しくありません。
２．「加重平均」で１本の路線価にまとめる
国税庁の質疑応答事例では、
正面路線に２つ以上の路線価がまたがっている場合、
接している距離で加重平均して
正面路線価を計算することが示されています。
ポイントは、「面積」ではなく「接道の長さ（間口）」
で按分するということです。
計算式はシンプルです。
正面路線価 ＝（路線価Ａ × 接道長Ａ ＋ 路線価Ｂ × 接道長Ｂ）÷ 接道長の合計
３．計算例
具体的な数字で見てみましょう。
【前提条件】
・正面道路に路線価70万円の部分が15m、
路線価79万円の部分が5m接している（合計間口20m）
・奥行20mの整形地（地積400㎡）
・奥行価格補正率は1.00とする
【計算】
ステップ１：加重平均で正面路線価を計算
（70万円 × 15m ＋ 79万円 × 5m）÷ 20m ＝ 72万2,500円
ステップ２：奥行価格補正を適用
72万2,500円 × 1.00 ＝ 72万2,500円
ステップ３：地積をかけて評価額を算出
72万2,500円 × 400㎡ ＝ ２億8,900万円
なお、この例のように奥行が一定の整形地では、
路線価の境界線を延長して土地を2つに分けて計算しても
同じ金額になります（70万円×300㎡＋79万円×100㎡＝２億8,900万円）。
加重平均は、この分割計算をシンプルに
まとめたものと考えるとわかりやすいです。
４．勝手に２つの土地に分けて評価できるか？
路線価が途中で変わっているからといって、
それだけを理由に土地を2つに分けて別々に
評価することはできません。
相続税の土地評価は、登記上の１筆ではなく、
「利用の単位（１画地）」で行います。
ひとつの土地として一体で利用しているのであれば、
あくまでも１画地として評価し、
加重平均で計算することになります。
仮に路線価の境目で分筆したとしても、
利用実態が変わっていなければ「著しく不合理な分割」として、
分割前の状態で評価されることがあります。
５．まとめ
同じ道路で路線価が途中で切り替わっている土地は、
接している長さに応じて加重平均し、
１本の路線価にまとめて評価します。
面積ではなく「間口（接道長）」で按分するのがポイントです。
不整形地など複雑なケースは専門家への相談をおすすめします。
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