～分譲マンション投資の魅力～
分譲マンションの現地調査で、
ここまで、扉や水回り、
設備の見方をお伝えしてきましたが、
それをいくらで直せるのかまでは、なかなか自分では分かりません。
そこでおすすめしたいのが、
リフォーム業者と一緒に室内を見ることです。
１．内見は何度もできない。だから一度で見積もる
空室の内見では、
売主側の仲介会社である元付業者が鍵を
開けて立ち会うことが多く、
何度も日程を組んでもらうのは難しいものです。
リフォーム業者が同行していれば、
その場で必要な工事を判断し、
おおよその費用を出してもらえます。
扉の不具合が調整で済むのか交換なのか、
床の張替えがいくらかかるのか。
自分だけでは迷うところも、その場で決着がつきます。
業者にとっても、
図面や写真だけで見積もるより、
現地を見たほうが正確な数字を出せます。
その見積もりは、指値の根拠にもなります。
「この工事に何十万円かかるので、
その分を価格に反映してほしい」と、具体的な数字で交渉できるからです。
同行させる場合は、
事前に仲介会社へひと声かけておきましょう。
２．先に予算の上限と目的を伝える
業者に任せきりにすると、
提案はどうしても膨らみます。
工事が増えるほど、
業者の売上も増えるからです。
だからこそ、内見の前に「100万円以下で」
「80万円以下で」と上限を伝えておきます。
あわせて、目的も伝えます。
自分が住むための工事ではなく、
入居者が決まるための最低限の工事だということです。
室内を見ていると、
あれもこれも直したくなります。
しかし、本当はやりたいけれど、
これは投資です。
家賃に反映されない工事は、利回りを下げるだけです。
必ず必要な工事と、
やればよくなる工事を分けて見積もってもらうと、
判断がしやすくなります。
３．マンションならではの「できない工事」も確かめる
分譲マンションでは、費用があってもできない工事があります。
たとえば床をフローリングに張り替えるなら、
管理規約や使用細則で定められた遮音等級を
満たす床材を使わなければなりません。
遮音性能の高い床材は値段も上がるため、
見積もりの段階で規約の等級を伝えておくことが大切です。
専有部分の給排水管も見ておきたいところです。
修繕履歴で専有部分の配管が更新されていなければ、
床を開けるリフォームのときが、
配管を替えるよい機会になります。
電気容量も確かめどころです。
エアコンを増やしたりIH調理器に替えたりしたくても、
建物全体の幹線の容量が足りなければ、
住戸の契約アンペアを上げられないことがあります。
また、承認が必要な工事は、
理事会の開催が月1回であれば、
着工まで1か月近くかかることもあります。
その間は空室で、家賃は入りません。
管理規約を事前に取り寄せて業者にも渡しておけば、
できる工事とできない工事を、
内見の場で一緒に確かめられます。
４．まとめ
リフォーム業者と一緒に見るのは、
業者の目を借りて、
購入後の修繕費を買う前に確かめるためです。
業者の判断を横で聞くたびに、
どこが高くつくのかが分かり、
自分の目も肥えていきます。
初心者のうちは、
見積もりを価格に織り込んでも割に合わない物件であれば、
見送るのも立派な判断です。
