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森広忠の名古屋大家道 第四十八回
『地主さんのための賃貸経営術⑮―最も大切なもの“商品”3種類㊦』

人間ドックにいってきました。
むかし、お客様から「自営業は身体に気を受けなければいけない」といわれそれを実践するため、健康管理と検診をちゃんと受けています。

今年は、コロナにあってから、自宅で筋トレに励んだら体脂肪率が25%になりました。
「秘密の筋トレ法」があるのです。また会ったら聞いてくださいね。

 

今回は、 前回一覧をあげた“商品”のコメントの後半を書いていきます。

地主さんの商品は「土地と、その上に立つ賃貸物件など」になります。

地主さんの商品(土地と、その上に立つ賃貸物件の種類)

地主さんの商品としては以下の8つが考えられます。

1. 貸土地
2. 月極駐車場
3. コインパーキング
4. 収納BOX・バイクガレージ
5. 太陽光発電機械設置用地
6. 居住用賃貸建物用地
7. 事業用賃貸建物用地
8. 居住用と事業用賃貸建物の併用 など

前回、1から4までコメントいたしましたので、
今回は後半の5から8をコメントいたします。

5.太陽光発電機械設置用地
2011年に太陽光発電の余剰電力買取制度が制度化されて急速に広まり、太陽光発電の機械を土地に置き電力を電力会社に売却し利回りを得る方法です。

ただ、2020年に全量買取制度が終わるなど、電力の買ってもられる金額が下がったため、ほとんどの方が太陽光発投資をやめてしまいました。

しかし、近年では、太陽光発電機械の金額が前よりも下がっており、また、車のEV化・脱炭素エネルギーの観点からも、再びチャンスが到来している気がしています。

当事務所の顧問先でも多くの方が太陽光発電機械を土地や賃貸物件の上に設置し、利回りを得てきました。

設置場所を選ばず、次にコメントする、居住用や事業用賃貸建物用地の投資よりも、入退去や滞納の心配をすることなく、太陽を心配すればよく、また、修繕費や保険料も比較的安く済むという利点はあります。

6.居住用賃貸建物用地
地主さんの投資先として多くの方が選ぶのが、この居住用賃貸建物用地です。
“アパート経営”と一般的には宣伝されています。

「相続税対策のためアパート経営をしませんか?」はCMの決まり文句ではありますが、私は長い目で見て「実際、相続税対策になるのか?」は疑問だと思っています。

大家さん、不動産賃貸業は、投資である前にビジネスであります。
ビジネス・マインドのない大家さんが、ただ営業の人とCMの文句だけに影響されて物件を建てるのは危険だと思っています。

ただビジネス・マインドがある方が大家業をやるなら、成功するとも思っています。どういう方なら成功できるかは、私と会いましたら聞いてください。

7.事業用賃貸建物用地
事業用賃貸建物用地は、土地の上に、事業用の建物を建て、それを貸すというビジネス・モデルになります。居住用よりも、賃料が高く、礼金・保証金なども高額に受け取れる場合が多いです。

ただ、居住用賃貸建物よりも、退去があった場合のリスクがあります。
私の実家は事業用の特殊倉庫を貸していて、長らく借りていただいていますが、
「退去になったらどうしよう!」
という気持ちを失ったことはありません。
退去の少ない、特殊性のある倉庫なので、建設以来一度も退去されていないのですが、一旦退去となったら次を探しにくい事業用ならではのリスクはあると考えた方がよろしいでしょう。

8.居住用と事業用賃貸建物の併用
6の居住用と7の事業用の併用の建物用地として、土地を使う場合もあります。
店舗兼住宅とか、4・5階建て鉄筋コンクリート造りの建物で、1階だけ店舗というものはみられる方も多いのではないでしょうか?

退去しにくいという居住用のメリットと高い賃料を受け取れるという事業用のメリットを併せ持つ商品になります。

ただ、デメリットもあり、建物が古くなって見栄えが悪くなったり、昨今のコロナの影響で客足が遠のいて退去されてしまったりと、つらいこともあります。

どのような投資方法よりもビジネス・センスが要求される商品ではないかと思っています。

地主さんの商品には上にあげたような種類と特徴が考えられます。

ご自身の所有地には何が向いていて何が一番良いのか?
そして、借り主さん・入居者さんには一番何が役に立つのかを考え、
また費用対効果も考えて、商品を決定していただきたいと思います。

次回は商品の選び方について、私がお客様から聞いた方法をお教えいたします。

まとめ

・地主さんの商品に、太陽光発電機械設置用地・居住用賃貸建物・事業用賃貸建物用地・そして、居住用と事業用の賃貸建物用地という使い方がある

・地主さんの商品それぞれ個性があるが、投資金額と要求されるビジネス・マインドが違ってくる

ABOUT ME
森広忠
森広忠
名古屋市出身、名古屋経済大学大学院卒業後、2008(平成20)年シンプルタックス森会計【森広忠税理士事務所】設立。税理士として、個人事業・中小企業の顧問を行う。実家が古くからある地主で、不動産賃貸業をアパート、貸倉庫、貸地、貸家、月極駐車場で営んだ経験あり。 顧問先に不動産賃貸業者が多く、不動産・不動産管理会社を利用した所得税・法人税・相続税の節税相談の経験が多くある。
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